"国五条"对楼市影响几何？房产税改革试点扩大

在各地房价上涨趋势日益明显之际，日前召开的国务院常务会议，再度出台五条楼市调控政策，以试图遏制住即将失控的房价。可以说，此次“国五条”的绝大多数内容均在重申过往调控政策基调，大的亮点在于明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

“国五条”警示意义大于实际意义

倪金节(财经作家)

在笔者看来，对于过去几年宏观调控实践总结出来的政策漏洞，此次“国五条”未能有效弥补。比如，“国五条”的条，即是关于如何完善稳定房价工作责任制，要求地方政府公布新建商品房的价格控制目标。这一政策本来在2011年就已经开始执行，但2012年被束之高阁。如今被重拾，依旧停留在2011年的旧水准上，依然没能把房价的调控成果，与地方官员的政绩挂钩。

再比如，“国五条”的第二条，坚决抑制投机投资性购房，核心的依然还是聚焦在严格执行限购令的方向上。尤其是三四线城市，之前限购政策执行较为宽松的区域，或许在未来几个月限购确实会更为严厉。限购令执行近三年，给人印象深刻的即是随着时间的推移，这一政策的执行，就会越来越被撕开各种口子——房叔房姐的层出不穷，不断佐证了限购令并没理论上的那么立竿见影。

对于遏制投机投资性购房，治本之策当然是信贷和税收政策。但在“国五条”中，仅有“严格实施差别化住房信贷政策”，这句简练得需要揣测其背后深意的内容，提及了信贷政策。只有“扩大个人住房房产税改革试点范围”，基本确认了今年房产税试点会继续扩大，至少，在一线城市和少数高房价的二三线城市，房产税的雷声会先行一步。

细究起来，大致可以认为此次调控，对市场的警示意义大于实际意义。过去十年，房地产市场基本年年调。据统计，十年来一共出台了近50个中央级的房地产调控政策。频率如此之多的调控，何以从未真正起过作用?其根源在于这些房地产调控并未触及支撑房价泡沫的本质因素：土地财政和货币超发。从这个意义上说，本次“国五条”并未引起市场各方多大的期待，也就在情理之中。

扩大房产税试点范围要避免“误伤”

余丰慧(财经评论人士)

这几天市场传闻调控加码的消息不断，在这个当口，国务院出台了“国五条”，看来市场关于调控加码的消息并不是空穴来风，再次彰显了调控楼市的坚定决心。此前，关于房产税试点是否扩大范围争议很大。“国五条”明确房产税扩大试点使得这一政策有了一个清晰预期。那么，房产税试点范围如何扩大呢?征收对象如何确定?税率多高?都需要进一步制定实施细则来明确。

笔者认为，房产税扩大到哪个城市需要参考两点：一是房价涨幅是否过快，投机投资性需求是否旺盛;二是征收房产税的条件是否具备?包括房产登记系统是否联网、健全等。今年房产税试点扩围应该总结上海和重庆试点经验，采取“宽门槛、高税率”的思路。从地区上来说，今年至少应该扩到北京、广州和深圳一线城市。明年再考虑向其他省会城市扩围。

从征收对象上实行较为宽泛的原则，如果按照套数计算，应该从第三套以上住房开始征收房产税;如果按照人均居住面积计算，应该按照人均60平方米以上征收房产税。也就是说，房产税征收对象应该定位在大户型、多套房和别墅类住房上，大多数普通百姓不能成为房产税征收的对象。然后，实行较高的房产税税率，比如：年税率确定在5%以上。房产税既要起到抑制房价、完善税制的作用，更要避免误伤普通百姓。

房产税试点地区应该逐步完善行政手段的限购政策。“国五条”另一个亮点要求，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。因此，房产税试点城市在限购政策上也应该适度调整，比如：将限购政策里的户籍限制条件予以取消等，限购政策主要体现在购买套数限制上，不应该存在户籍“歧视”。

调控不应压制合理需求和新房供应

谢逸枫(亚太城市房地产业协会会长)

国务院常务会议出台楼市“国五条” 进一步释放“房产税扩容、限购令扩范、房贷从紧、限价上级”的调控加码预期警告，表明中央政府遏制房价上涨的决心，意味着今后房地产调控进入常态化，将继续到2015年。

近期有传言一线城市二套房停贷，“消息”虽未经官方权威证实，但按以往经验与惯例，国务院已经发出第五次调控升级，需要细化政策，不会在短时间出台更严厉的第六轮房地产调控政策。而且，大部分城市成交量与房价处于合理区位，房价稳定，没有失控。

今年房地产调控依然保持“收紧与微调”并存局面，防止房价反弹，巩固前期调控成果，稳定市场预期。未来房地产调控新政调整主要是执行原调控政策为主，适度调整房贷与限价政策，重启地方政府房价控制目标，强调地方调控收紧。但如果今年调控依然犯“压制需求与压低新房供应量”的错误，房价会越调越失控，后按都按不住。即便从控制房价的角度看，不应该打击合理需求与放缓预售证审批。按以往的调控经验，越不让买房，购房者越能想办法购买。如住宅土地与商品房供应量下降，肯定会加剧市场紧张情绪，继而可能间接推高房价预期。

笔者认为，2013年房价可能稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。