“房产税”欠缺合理性 房贷税为更灵活调控方式

     住房资产是中国家庭总资产的重要组成部分。自1998年住房改革以来，围绕住房问题，中国家庭发生了许多悲欢离合的故事。围绕房价的走向，各方更是针锋相对，有唱衰的，有看涨的，大家互不相让。
 

首先要承认的是，我国家庭的自有住房率较高。2011年“两会”期间，温家宝总理与网友在线交流时表示，中国家庭自有住房率高达80%。根据中国家庭金融调查（CHFS）的数据，我国城市家庭自有住房率将近85%。同时，房产收益非常可观。就房价来看，住房的当前估价远高于历史获得成本，经CPI调整后家庭的、二、三套住房平均收益率分别为151.7%、104.2%和89.2%。若只考虑商品房，则家庭、二、三套住房的平均收益率分别为103.2%、73.8%和52.1%。
 

同时，我国家庭的住房负担较重，无房家庭的购房压力大，“房奴”不是传说。在房贷方面，非农户籍家庭户均银行贷款28.4万元，房贷总额是家庭年收入的几倍甚至几十倍。根据“中国家庭金融调查与研究中心”的数据，户主年龄在30~40岁之间的家庭贷款总额平均为家庭年收入的11倍；户主为大专毕业的家庭贷款总额是家庭年收入的14倍；收入处于低25%的家庭贷款总额更是达到了家庭年收入的32倍之多。
 

房价下降是缓解家庭负担的重要措施，而住房的高收益也意味着房价存在大幅下降的空间。对仅拥有1套住房的非农户籍家庭，若房价下降5%，则约14.1%的家庭房屋市价将低于购买时的成本价；若房价下降30%，约27.8%的家庭房屋市价将低于购买时的成本价。而从长远来看，住房供给不足的局面将不复存在，房价下跌是必然的。
 

由于购房首付比例要求较高以及前期房价的快速上涨，银行能承受房价在一定程度上的下跌。根据中国家庭金融调查数据，有13.9%的非农户籍家庭为购买住房而向银行贷款，占比不是太大。且对有银行贷款的非农户籍家庭，若房价下降5%，房屋市价低于目前银行欠款的家庭占比仅0.3%。若房价下降30%，该比例也只有2.9%，银行完全可以承受。
 

然而，目前对住房调控的政策主要集中在“调需求”上。就调控效果来看，虽然本轮调控的严厉程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房价格的变化却非常有限，开发商、政府与消费者均遭受不同程度的损失。同时，差别化的房贷政策还加剧了民间金融风险。根据中国家庭金融调查数据，有20%的家庭因购房而向亲戚朋友借款，利息和人情负担重。
 

那么，该如何有效调控房地产市场呢？