15家房企挂牌转让股权 产权交易成为楼市筹资新渠道

　随着楼市宏观调控深入，银行贷款、房地产信托、民间借贷等融资大门纷纷关闭，开发商资金链紧绷，而卖掉公司股权套现，已经成为湖北部分中小房地产开发商的无奈选择。

截至昨日，据记者根据产权交易所挂牌、上市公司公告信息统计，今年以来，相继有15家湖北房地产企业挂牌出让全部或部分股权，挂牌总价超过30.98亿元。其中，武汉光谷联合产权交易所，今年挂牌出让股权的房企有6家，单笔挂牌金额高达到13.95亿元。此外，记者查询上市公司公告及公开信息，有9家湖北房企股权有意或已经进行转让。

　　实际上，不仅仅是湖北地区，中原地产统计，今年1~9月，全国房地产企业累计股权并购数量已经达到87宗，总交易金额达256.65亿元;同比分别增长42.6%和105%，而2010年房地产股权交易为84宗，成交金额为165.25亿元。房地产企业股权套现已经出现大幅增长态势。

　　从湖北企业转让股权的目的看，既有经营压力困难导致转手，也有国有企业遵循退出房地产行业的政策要求，更有通过股权转让，寻求与大型开发商合资开发的目的。有意思的是，15家企业中，只有2家愿意100%转让股权离场，其余13家都是只愿拿出部分股权转让，低转让股权比例只有11%。

　　这意味着，目前湖北房地产行业兴起的并购潮流，更多是中小房企冀望通过股权转让，将手中苦于没有资金开发的土地，转让给更有实力的开发商进行共同开发。与其说是卖股，不如说是卖地，但只出让部分股权，意味着他们对房地产后市仍抱有希望。“对于开发企业而言，土地就是重要的资产，某种程度上看，转让股权也就是转让土地所有权。”武汉房地产开发企业协会人士认为。

　　但即使如此，受政策打压掀起的并购潮流，也将推动武汉房地产行业整合速度。

　8家挂牌地产大多找到新“婆家” 广电国博地产叫卖近14亿元

　　昨日，记者对武汉光谷联合产权交易所网站上的挂牌交易信息统计发现，自去年11月8日至今，该所公布的67条“企业国有产权转让”信息中，8条为房地产公司挂牌等待新主人，转让金额共约28.7816亿元。

　　不完全统计的8家挂牌房地产企业信息显示，截至10月21日，挂牌金额超过1000万元的企业(或项目)有4个，挂牌金额超过1亿元的企业(或项目)有3个。

　　其中，武汉市房地产交易管理中心转让武汉住宅投资有限公司20%股权的转让金额低，为274万元;武汉新城国际博览中心有限公司转让武汉广电国博房地产开发有限公司100%股权(简称广电国博地产)，转让金高达13.95亿元。

　　从“卖身”的房地产企业规模看，有90%集中于小型企业，员工数少的仅有6人。

　　目前，这8家转让企业中有7家找到了买家，买家身份多为国资，相当于资源重组整合。

　　卖股权实质是开发土地再次转让

　　武汉房地产开发企业协会人士认为，开发企业核心的资产就是土地，通过转让股权，更多是希望引入有实力的开发商进行联合开发。

　　对于大开发商而言，对中小房企股权有意，看中的就是中小房企手中的土地。而恒大地产许家印近期曾公开表示，今年以来恒大合作项目很多，本质在于恒大出资金、出品牌，通过股权合作共同进行开发。“相对于土地一级市场，二级市场价格完全由市场决定。尤其今年全行业普遍缺钱的现状，给了大型开发商，通过收购小房企股权进行土地储备的机会。”业内人士分析。

　　而对于中小房企而言，与其因缺钱让土地闲置，不如引入大公司合作开发。

　中小开发商资金链面临断裂风险 股权融资成为新希望

　　记者统计发现，今年以来有意出让股权的湖北房企中，在附有股权出让说明的企业中，几乎家家公司都正在背负债务，甚至有一些公司，已经面临银行贷款到期而无法偿还的窘迫。还有2家房企披露了公司近期的经营状况，其主营业务利润分别为-45万和-500万，已经处于亏损状态。

　　对房地产企业频频挂牌转让现象，中国指数研究院华中分院副总监李国政认为,对于非国资或国有背景较弱的中小房地产企业来说，在房地产市场调控持续、融资成本继续上升、民间借贷渠道极为有限的背景下，谋求股权合作成中小房企融资的后一种融资方式。

　　据悉，目前武汉房地产市场唱主角的以民营企业为主，如万科、福星惠誉、万达、卓尔等，属于国资系列的只有武汉地产等少数几家。而同时，民营企业中，大多数中小房地产商的实力较为薄弱，目前相当数量的资金链吃紧甚至面临断裂。

　　在李国政看来，今年以来由于房地产市场严厉地调控政策，市场销售一直较为平稳，而房企融资渠道也越来越窄。除非有万科、保利那样的快速销售能力，更多中小房地产开发商都不得不面临资金链紧张局面，引入新的投资者，是较为现实的选择。

　　房地产利润水平将降低

　　“房地产开发行业的利润相对其他制造业一直比较高，如果大型开发商通过各种方式整合产业，可能会引导行业利润水平逐渐平稳。”湖北社科院经济研究所副所长叶学平认为。

　　虽然缺钱是全行业普遍面临的问题，相对于中小房企，大型开发商融资渠道略宽。今年以来，保利、绿地以及福星惠誉等公司，通过信托贷款等方式，共完成超过20亿元的融资，投入到武汉开发项目。不仅是开发贷款融资上，在按揭贷款领域，由于银行资金额度越来越紧张，目前不少银行甚至只向大型开发商楼盘放款。近期武汉土地拍卖虽然整体平淡，但仅招商、佳兆业、中海3家企业，今年就斥资21亿元竞购武汉优质地块。“资源紧张期，大开发商优势更明显。”叶学平说，大型房企销售、拿地不断扩张，将越来越多地挤占了中小房企的市场份额。如果中小开发商再卖出土地与大房企联合开发，意味着“自留地”也逐渐被侵蚀。

　　相对于大型开发商，中小房企往往对利润的追逐度更高，如果行情不好，其宁肯放慢开发速度。但全国性房企，更追求资金流转，对于调控政策响应往往越快，即愿意牺牲一定的利润追求资金流转速度。

　　在叶学平看来，只有当一个行业实现真正的产业化、标准化流程，才可能压低建造成本。从这个角度看，行业集中度有所增加，对压低行业利润或许有一定帮助。