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终于!降息“救市”!楼市将受多大影响?

2020年04月21日 08:34     小编:谢          点击:7237

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  今日又一重磅消息杀来!


  4月20日上午, 意料之中的LPR利率下调如期而至:


  1年期下调了20个基点,从4.05%下调至3.85%。

  5年期下调了10个基点,从4.75%下调至4.65%。



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  虽然5年期利率调整仍然存在不对称下调,但比此前5个基点迈的步伐更大些,可喜可贺,购房者又可以省一笔了!


  LPR与房贷有啥关系?


  LPR(贷款市场报价利率)有两个品种,1年期利率,主要给实体经济贷款做参考;5年及以上期限利率,主要给房贷做参考。


  房贷利率=5年期LPR+LPR基点


  简单来说,5年期的LPR利率下调,购房者每月的还贷金额便会减少。


  以100万房贷、等额本息偿还30年来算,5年期以上LPR每下降10个基点,月供额约减少60元。


  如:本次5年期以上LPR降低10个基点至4.65%,月供将从5216.47元减少至5156.37元。



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  此次降息可以说是必然,因为此前央行就通过多种方式给大家暗示4月20日会再降息。


  3月30日,央行开展500亿元7天期逆回购操作。


  4月3日,央行年内第三次宣布降准,对符合要求的商业银行进行再定向下调存款准备金率1个百分点。


  4月7日又将超额存款准备金大幅度调低到0.35%。


  4月15日,央行还把金融机构在央行存放的“超额存款准备金”的利率,从0.72%大幅调低到了0.35%,这也是一个降息的强烈信号。


  4月15日,央行公布了1年期中期借贷便利(MLF)“中标利率”,年利率从3.15%降低到了2.95%,相比之前也下调了20个基点。


  MLF是(央行规定,LPR利率跟1年期MLF挂钩),被称为“利率之锚”,下调MLF利率可以引导LPR利率下行,再次坐实LPR利率下降的势头。


  经济景气度不佳,用一定的降息意向来化解压力。这是降息的根本原因。


  不可否认,当前中国的经济发展遇到了前所未有之挑战。


  4月17日上午10点,国家统计局公布了2020年一季度GDP数据,GDP增速同比下滑6.8%。

  

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  这是什么概念?这是中国经济创下了自1962年以来的单季增长新低,也是自1978年改革开放以来经济增长的唯一负数。


  改革开放到现在的42年间,经济增速最差的两年,1989年是4.1%,1990年是3.8%,尽管再低但至少也都是正数。


  全球经济一体化之下,疫情只要不结束,中国无法独善其身。那么,可以预判的是,后期LPR利率的下调状态还将持续。


  随着经济逐渐恢复,不见得会以每月下调的方式走低,而是间歇性调整,但一路往下肯定是基调。


  国情影响下,每次下调幅度不会太大,5-10个基点分次降更为稳妥。而整体下调的幅度就要看经济的振兴情况。


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▲| 实景图


  利率下调符合市场广泛预期,那么对于楼市来说,现在购房者普遍关注这两点:


  1、房贷处于一个降息周期,对房价的影响大吗?

  2、后期LPR利率的下调幅度如何?房贷利率要转换吗?


  对房价有一定影响。


  对于刚需而言,今年确实释放了一个好时机,LPR利率下调节省买房成本,确实能够刺激一部分刚需去买房。


  而对于市场上,性价比高的热门刚需盘“借机”涨价,不是没可能。而目前武汉市场部分楼盘已有涨价迹象。


  但是从根本上,要想大幅度动摇房价,以每次5-10个基点的降幅掀不起什么大浪。


  第一,政府不让房价大幅涨。中央4月17日再次提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。


  第二、只要限购限贷不放松,就算降息,但大量资金照样进不去楼市。


  后期LPR利率的下调幅度如何?第二部分已说,后期还是分批下调,每次幅度不会太大。


  那么房贷利率要转换吗?


  我们的观点是,短期内,房贷肯定是处于一个降息周期,但长期比如说20年后呢?这个无法预判。


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  所以我们的建议是:分情况来决定房贷利率要不要转。


  ①如果你的房贷还剩1-5年,建议按照原合同固定利率执行。

  ②如果你房贷还剩6-10年,你可以选择改为浮动利率,会更划算。

  ③如果你的房贷还剩11-29年,建议还是选原合同的固定利率比较放心。


  最后:


  在“房住不炒”的原则下,降息有助于房地产市场的稳定。一方面,降息会导致资金成本降低,买房人的购房成本降低,有助于这部分群体入市。另外一方面,降低会带来银行的放贷成本降低。


  对于购房者来说,4月20日的降息只是开始,如果最近想买房的,别犹豫,抓紧时间去看看房。


  部分素材来源:国家统计局、中国新闻网


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