房市地市反向变化预示市场趋向理性

　　在持续、强有力政策的刺激下，今年以来我国房地产市场明显回暖，供需交投活跃，房价也出现上涨。据中国指数研究院数据，今年8月份全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点;同比止跌回升，上涨0.15%。百城住宅均价16个月以来首次出现同比环比双双上涨。但与此反向变化的是土地交易市场持续低迷，8月份，全国300个城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少36%;成交面积5389万平方米，环比减少29%，同比减少40%。在土地成交量大幅下降的同时，多地土地出现流拍。这种房地产市场与土地市场反向走势变化，一定程度表明房地产开发更趋理性，未来市场总体趋向稳定，大起大落可能性显著减小。
 

　　房地产开发更趋向理性
 

　　从1998年国家住房制度改革启动以来，我国房地产市场未曾经历周期调整，直至2013年四季度。由于房价对收入和租金的过度偏离，加上住宅需求结构性矛盾，以及房地产非理性开发导致住宅库存激增，自2013年四季度以来，我国房地产市场出现了政策调控真空期由市场力量自发形成的调整走势，住宅交易成交明显萎缩，部分城市住宅价格快速下降，部分中小房地产开发企业因为资金链条断裂而破产倒闭。
 

　　经过市场洗礼，今年以来房地产开发企业经营更趋理性。虽然住宅市场交易在政策刺激下十分活跃，但房地产开发企业“拿地”却趋向谨慎。2015年 1-7月份，全国房地产开发企业土地购置面积12113万平方米，同比下降32.0%;土地成交价款3593亿元，下降25.6%。即使是交易异常活跃的深圳，土地市场也表现平淡。据中介机构统计，今年1-8月深圳共成功出让32宗地(不含深汕特别合作区地块)，共计89.04亿元，同比大减八成。
 

　　目前，受需求收入中枢下移及城市规划影响，一线城市供应用地相对减少且供应土地多位于市郊。二三线城市虽然土地供应较多，但由于市场需求整体萎缩难以激发房地产开发企业兴趣，土地流拍现象时常发生。据不完全统计，8月全国300个城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多达1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。这些情况表明，当前绝大多数房地产开发企业对房地产市场预期整体趋向中性，经营也更加理性。考虑到我国经济转型阵痛和转型压力还要持续较长时期，房地产开发企业顺周期经营倾向明显抬头。


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