多轮救市刺激下各地分化 全国楼市：冰冻与沸腾

　　全国楼市：冰冻与沸腾
 

　　“政府一救市，全国房价齐涨”的时代一去不复返了。
 

　　持续近一年的多轮救市，成就了深圳楼市的暴涨和部分热点城市的回暖，却不能挽救众多三四线城市楼市的衰落。
 

　　“市场差距越明显，楼市低迷的地方救市政策出台就会越频繁。”中原地产首席分析师张大伟说，近期各地纷纷调整公积金额度，主要原因仍是为了救市，但从库存、人口流入等因素看，刺激政策对一二线城市影响相对较大，而三四线城市楼市整体降温的趋势依然难以改变。
 

　　国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者，目前，由于一线城市之间、不同区域之间出现高度分化，这种趋势已引起中央相关部门的重视，预计未来对地方房地产市场的调控手段还会有所改变，对于过热区域，不排除再次出现政府介入干预的可能。
 

　　而对于那些全国性布局的房企来说，由于区域发展极不均衡，楼市分化带来的经营风险正逐步加大。
 

　　北上广难追深圳

 

　　在3·30政策刺激下，深圳楼市一枝独秀，无论是成交量还是价格涨幅都在四个一线城市中遥遥，而北上广三地则没那么幸运，只出现了小幅回暖。
 

　　从5月的成交量来看，尽管在新房市场，北上广深四地都出现环比上涨的趋势，但在二手房市场，四个一线城市却出现不小的分化。
 

　　其中，深圳二手住宅5月成交高达13378套，环比增长28%，上海二手房的成交量也环比微涨1.6%。但是，北京和广州两地却出现了环比下降的趋势。其中，5月北京市二手住宅共成交16627套，环比上月同期下降3.8%，广州全市二手房则环比4月减少超10%。
 

　　在价格上，根据中国房地产指数系统对100个城市新建住宅的调查数据，5月深圳、上海房价涨幅超过2%，而北京、广州则未能排进房价涨幅城市的前十位。链家地产]的数据显示，6月首周，北京新建商品房的成交均价环比下降3.5%。
 

　　“从2014年开始，北京和上海楼市从供求关系总量上已经基本达到平衡，在严限购和信贷政策下，楼市中的投资需求已经很少，价格也相对稳定。因此在价格上不具备大幅上涨的基础。”同策研究机构总监张宏伟表示。
 

　　与北京、上海不同，深圳楼市的供求关系是四个一线城市中为紧张的。深圳市房地产研究中心提供的数据显示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率仅为30%，与北京和上海的约70%的数据相去甚远。
 

　　“广州的库存压力大，因此在2014年的楼市调整中，四个一线城市中广州的房价跌幅大。而在本轮政策刺激下，广州楼市虽然也有所好转，但房价远未回到历史高水平。”合富房地产经济研究院院长龙斌如是说。
 

　　据阳光家缘网统计数据显示，今年4月广州住宅库存套数超过15万套，创历史月度新高，去化周期为26.1个月，远高于北上深等其他一线城市。
 

　　全国楼市告别普涨
 

　　与2009年全国楼市在多轮政策刺激下出现普涨不同，从2014年以来，尽管从中央到地方频频出台各类政策救市，但除一线城市及部分二线热点城市之外，其他城市的楼市成交仍然积重难返。
 

　　中原地产研究院的统计数据显示，今年前5月，在其重点监测的全国54个城市中，一线城市合计签约17.11万套，同比涨幅达到了41%;二线城市共签约70.66万套，同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套，基本持平，而四线城市成交量则轻微下调。
 

　　“总体来看，目前除了深圳，全国大部分城市房价并没有明显上涨，很多处于同比或环比小幅下跌状态，这说明大多数城市仍然处于去库存阶段。”张宏伟表示。
 

　　同策咨询研究部的报告指出，预计到今年下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
 

　　而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。


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