观点：楼市下半年“弱势企稳”局面仍待夯实

　　国家统计局上周发布的“2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况”显示，前5月全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标趋于好转，尤其全国商品房销售额15个月来首现正增长，显示楼市已现走出疲软区间的曙光。
 

　　政策对于合理住房需求的大力度扶持，叠加货币政策降准、降息等因素，是楼市在5月份止跌企稳的主要原因。从数据看，销售端的改善为明显：1~5月份，全国商品房销售面积尽管下降0.2%，但降幅较1~4月份大幅收窄4.6个百分点，住宅销售面积已经与去年同期持平，销售面积在上半年有望实现同比正增长。
 

　　与此同时，销售面积从1~2月份下降16.3%到1~5月份基本止跌，超出市场预期，这也反映出开发商库存去化加快，5月底待售面积自今年以来首现下降。“去库存”加速也激励了开发商加杠杆的进程，3个先行指标(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)增速下降初现收窄迹象。
 

　　目前，三大因素将夯实楼市底部基础。
 

　　首先，目前商业房贷和公积金贷款基准利率分别为5.65%和3.75%，已跌破2009年的历史低水平。从过去境内外楼市的市场周期看，利率底部一般会引领楼市底部;
 

　　其次，国家统计局解读5月数据时，强调楼市销售回升，购房者信心恢复和先行指标向好(尽管向好迹象并不明显)，这颇有引导舆论呵护楼市的意味;
 

　　后，下半年通胀水平难破“2”，实际利率仍将维持低位，而开发贷款条件放松，债权股权融资快速增长，资金环境继续友好将助推供销活跃。
 

　　但必须要看到，尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄，意味着单月销售回升明显，但5月底的库存仅仅减少了15万平方米，与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。
 

　　另外，如果考虑到在建未售、已批未建这两大块库存的话，言及“库存压力下降”还太早。即便易居监测的35个城市多为经济发达区域，库存去化效果明显，但5月份仍有28个城市库存同比增长。
 

　　今年前5个月，即便表现好的40个重点城市，商品房销售面积同比也仅增长1.7%，而非重点城市销售面积仍下跌10%以上。也就是说，绝大部分城市对楼市及货币政策刺激的敏感度(或弹性)正在下降。
 

　　这种下降反映这些城市集聚人口和产业的能力不足，新增住房需求有限。如库存压力大的东北，近年来每年流失人口约200万，沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市楼市去化周期在3年左右。广大二线非重点及三、四线城市，将是楼市回升的主要拖累。


      更多赤壁房产相关资讯敬请关注赤壁房网（www.cbfw.cn）!