楼市限购 重创投资度假型城市

　　限购是一把“双刃剑”，它叫停了快速上涨的楼价的同时，也堆积起巨量待售的库存。限购之下，无论是依仗美丽海景揽客的三亚、青岛，还是凭借“人间天堂”西湖诱人的杭州，对当地房企而言，再美的景观也难敌一纸限购令“赶客”。即使在限购解除以后，高库存依然是这些拥有天然资源优势的城市所面临的大难题。

　　本版述评：上一周，我国东北黑龙江等地都出现了大雪天气，寒冷来袭对三亚楼市带来的利好就是大批前往三亚度假的人群开始陆续进岛。“候鸟”南飞，三亚低迷的楼市似乎再次迎来了春天，10月三亚商品房共签约1143套，环比9月上涨32.29%，同比去年10月上涨12.61%。不过，就是这个依仗“没有冬天”为楼市卖点的城市，即使现阶段成交有所升温，但楼价依然处在“地板”上。因为在限购期间，三亚的楼价掉头一路下行，典型的案例是海南高端项目凤凰岛从13万元/m2跌到了5万元/m2才终于“喘定”。

　　事实上，在全国典型的以天然环境资源为卖点的城市中，曾经一路高歌猛进的楼价随着限购政策的出台，转而进入下行通道的远不止三亚一城。从2010年限购开始这四年来，以“人间天堂”著称的杭州市区商品房的成交均价不断朝下走。到了今年上半年，杭州住宅的成交均价跌到了15000元左右/m2，“楼价重回4年前”。

　　至于有着蜿蜒曲折的海岸线且被誉为“山东名片”的青岛，虽然没有出现三亚那种楼价大跌的走势，整体均价从2011年的1月限购令执行开始，到今年9月取消限购，都只是一直在“9字头”徘徊。

　　上述三个具有环境资源的城市虽然房价走势不一，不过，对房企而言，面临的困境却并无区别，全部苦于去库存的速度慢。在青岛，截至今年7月，存量房面积已达2293万平方米，库存消化周期高达24个月，去化压力及市场风险明显。三亚的存量同样不乐观，截至今年上半年，三亚拥有的存量房达130万平方米，中小户型产品需要2年左右的去化周期。而杭州，即使在8月限购松了绑，9月库存仍高达14万套，远超2008年8万套的历史高水平。

　　业界人士认为，限购是一把“双刃剑”，它叫停了快速上涨的楼价，同时也堆积起巨量待售的库存。限购之下，无论是依仗一线海景揽客的三亚、青岛，还是凭借“人间天堂”诱人的杭州，这三大以天然资源优势吸引买家的城市，如今都面临着怎样去库存的难题，而这又是当下亟须解决的问题。

　　记者在采访中发现，即使同样都是具有天然资源的城市，但具体到每个城市也都还有自身的特点，因此，所吸引的买家群也不尽相同，在限购形势下其走向也就大相径庭。

　　三亚大的特色是我国没有冬天的地方，适合寒冷地区的居民过冬和养老居住。所以，到三亚买楼度假和过冬一直是东北与华北人的理想选择。

　　三亚购房者中85%来自岛外，这部分购房者大都非“刚需”，在内地部分城市出现降价苗头之际，这部分人在三亚购房开始变得谨慎，持观望态度。三亚的成交也因这部分买家的承接力不足而一度狂泻不已。

　　三亚楼市成交的回落也在于其本地消费力的不足。一方面是楼市成交下滑导致了经济的放缓，另一方面则是高昂的房价所带来的降价压力，这才是三亚楼市的短板所在。

　　四年的限购政策不仅是行政手段干预了市场，打击了楼市的投机者，同时也“一刀切”阻挡了大批“刚需”买家入市。同时，限购之下，杭州的改善型买家因受打击而停止了入市的步伐，消费者减少了购房需求。再加上个人首套房贷利率上调至基准的1.05倍，也加大了客户的购房成本。累加效应的显现，导致更多有改善型需求的杭州本地人和“刚性”需求的外地人口无法入市，在很大程度上造成了杭州楼市量价齐跌。

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