房产主业利润率下滑 万科2013年净利润达151亿

　　然而，年报显示，万科房地产业务的营业利润率为22.31%，比上年减少3.53个百分点。
 

　　据媒体报道，万科总裁郁亮在B股业绩会上称，未来15年房地产发展都没问题，因为城镇化进程还在推进。郁亮透露，未来万科还将是均衡投资，依然关注主流住宅需求用地。
 

　　利润率下滑的挑战
 

　　从业内老大万科的业绩数据来看，2013年确是其丰收年。
 

　　2013年，万科实现1709亿元的销售额，继续坐稳行业头把交椅。在销售、营收、净利等主要指标增长的同时，万科资金链继续保持健康。2013年其净负债率仅30.7%，处于行业低位，持有现金443.6亿元，高于一年内到期的借款326.2亿元。
 

　　尽管2013年销售数据再创新高，但万科红火的数据背后也隐藏着几分隐忧。
 

　　和所有房地产公司一样，规模越来越大万科也面临着利润率下滑的现实挑战。年报数据显示，由于结算成本同比增加41.8%，万科房地产业务的营业利润率为22.31%，比上年减少3.53个百分点。
 

　　公开数据显示，2013第3季度A股房地产行业平均毛利率为34.94%、净利率为12.40%，分别较去年同期下降1.1%和3.6%。此外，2013年上半年港股平均毛利率为33.29%，平均净利率为14.07%。
 

　　对于利润率下滑这一事实，万科已经在悄悄在战略上作出调整，从其年报中不难发现端倪。
 

　　2013年万科新增加开发项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米(对应权益规划建筑面积约2148万平方米)。权益地价和综合改造成本总额合计约733亿元。
 

　　2013年万科实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的56.9%和66.9%。
 

　　现金流回笼 或为新投资铺路
 

　　2013年的万科并不能只以一个狂飙突进来概括，从2013年下半年起，万科已经开始回笼现金，并且调整投资方向。
 

　　万科在其年报中指出，由于始终坚持积极销售、审慎投资，其资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，其持有货币资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。
 

　　万科根据PIE(即人口、基础设施建设、就业)评估模型，严格评估投资风险，理性选择投资区域。期内，其坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，在拿地时万科依然强调“宁可错过，绝不拿错”，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。
 

　　2014年，万科现有项目预计新开工面积2238万平方米，竣工面积1480万平方米。万科表示，其将坚持现金为王的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。
 

　　在新项目拓展方面万科表示仍然会坚持审慎的策略，科学研判，理性投资，“不拿地王”，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。
 

　　去年，万科实现全面摊薄净资产收益率19.66%，与2012年持平，继续处于历史性高位。
 

　　海外投资与开拓金融业务并举
 

　　2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，也是万科的国际化元年。目前，万科已经进军美国纽约、旧金山、新加坡和中国香港等海外市场。此外，万科也开始开拓金融业业务，持股徽商银行。
 

　　年报显示，万科斥资24亿入股徽商银行，当前持有徽商银行8%的股份。为支持业务发展的需要，其将继续拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。
 

　　除了牵手银行，出海是也是万科风险配置的另一步。
 

　　2013年万科首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡市场，包括：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目;和铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目;和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁(The Glades)项目。

    更多赤壁房产相关资讯敬请关注赤壁房网（www.cbfw.cn）!