2013楼市频出调控拳 后市松紧还得看三中全会

　　2013年楼市的后这三个月，是一个调控加码点，又或是一个转机，且看十八届三中全会的召开后才能定夺。
 

　　现在，我们就2013年楼市调控的三个阶段进行总结，从市场表现、成交情况、房价涨跌等各方面的表现，或能看出端倪。
 

　　时间：2013年1月-9月【国五条出台前后】
 

　　一手房
 

　　成交创近四年同期新高 房价连涨16月涨幅继续扩大
 

　　进入2013年，全国房价均保持持续上涨，尤其是随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，进入5月之后，全国商品房(资料、团购、论坛)市场价格涨幅再度扩大，热点城市量价齐升局面更为突出，地王频现以及部分城市供应不足态势也一定程度上加大房价上涨的空间。直至2013年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米，并且是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。成交方面，2013年前三季度，全国50个代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期高水平。
 

　　而昆明的一手房市场也可谓量价齐涨，首先，价格方面，截至9月，昆明新建商品房均价已达8594元/平方米，并且是自7月以来的连续第三个月上涨，而值得一提的是，8月，昆明新建商品房价的涨幅更是位居全国第五。成交方面，1-9月昆商品房累计成交75293套，同比增加15094套，增幅为25.07%
 

　　二手房
 

　　价格涨幅略有扩大 成交量止跌后7-9月持续反弹
 

　　从前三季度的全国二手房(房源、代理、租房)市场来看，可用波澜起伏来形容。今年4月份，针对房价过快上涨等因素，国家出台了历史上负担重的20%个人转让所得税。在该政策出台之初，大部分业内人士曾判断，参照历史经验，二手房市场很可能因高额的税负而被冷却。但事实上，自1月底开始，全国范围内的二手房市场就已经出现了波动，交易量持续上涨，甚至全国多地出现交易双方通宵排队过户的现象。而二手房的价格也因此有所上涨，至2013年9月，全国十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25654元/平方米，环比上月上涨1.62%， 十个城市继续全部上涨，除天津外，其余城市的涨幅均有扩大。
 

　　纵观昆明的二手房市场，除一季度因国五条效应，交易出现大幅增长，7、8月份因毕业季出现租赁市场火爆之外，总体来说，市场成交没有出现太大的波动，进入9月，成交量有所下降，价格总体平稳。
 

　　土地
 

　　供应量大幅上涨
 

　　资料显示，前三季度各地普遍加大了土地推出力度，实际供地量大幅增加。数据显示，前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值(6.29万公顷)。住宅用地中，商品住宅用地供应7.13万公顷，同比增加37.3%，也超过了近五年同期均值。前三季度，70个大中城市住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，增幅高于全国平均水平4.3个百分点。70个城市中，住宅用地同比增加的有47个，同比减少的有23个。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价创新高，同比上涨45.4%，溢价率达24.1%。房企加大一二线热点城市布局推动各地地王频现。
 

　　回看昆明市场，1-9个月，昆明土地市场供应完成比例在50%左右。据昆明市国土资源局透露的消息来看，2013年昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，即3.46万亩，不低于昆明市过去5年年均实际供应量1828.67公顷。截至2013年10月，昆明土地市场的地块供应总数达328宗，供应面积达12083751.28平方米，占全年总供地计划的52%左右。这也就意味着，仅剩下的11、12月份，昆明土地市场地块供应任务达1.65万亩，供应任务压力不小。而2013年昆明土地市场整体地块供应的“不紧凑”也可能加剧房企在今年年末进行地块大抢夺。
 

　　信贷政策
 

　　公积金额度收紧 商业银行停贷
 

　　说到与楼市发展关系为紧密的银行信贷政策的表现，今年为明显的两个事件无疑是是公积金贷款吃紧以及银行停贷潮提前。
 

　　上半年，全国多地公积金归集额增速赶不上贷款增速，致使公积金存贷倒挂，部分城市已突破75%的警戒线。存贷比过高，住房公积金存款额过低，无法保证贷款供应，虽然北京、上海、天津、杭州、徐州等地已采取不同方式来缓解公积金贷款资金压力，但公积金贷款吃紧已成为现实。

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