钱荒效应：资金密集型房地产行业成为市场担忧重点对象

　　在金融机构普遍闹出“钱荒”的背景下，资金密集型的房地产行业首当其冲成为市场担忧的重点对象。6月24日，资本市场中地产板块的过激反应便证明了这种担忧。当日，地产板块20多只股票跌停，其中不乏几家标杆型房企。

　　在经历了去年底以来楼市的快速反弹后，过于乐观的房地产企业在今年上半年的确表现亢奋，加大杠杆的扩张型战略再度抬头。市场上，商品住宅与土地价格双双上涨，开发商动辄一掷千金豪迈购地，高调抢占一、二线大城市土地资源。

　　然而，在金融领域流动性骤然收紧之后，地产商所有过激的花钱行为都为其后续的资金压力埋下隐忧。

　　贷款收缩

　　虽然近年来房地产企业不断试探和开拓新的融资品种，但不可否认的事实是，银行贷款依然是开发商融资的主要途径。

　　中国人民银行公布的统计数据显示，截至2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%。

　　其中，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点;全年增加9610亿元，同比多增23亿元。

　　房地产开发贷款和个人购房贷款，在过去若干年已经成为支撑国内房地产市场快速发展的资金基石。以国内大的房地产开发企业万科A(000002.SZ)为例，该公司2012年的财务数据显示，其去年约500亿融资总额中，约470亿来自于借款，仅有不足30亿为股权类投资。尽管今年季度该公司的其他类型融资比重有所上升，但约160亿的融资总额中，仍有约110亿来源于借款融资，约50亿为发行债券所获资金。

　　但是，这种局面可能将很快发生改变。消息显示，随着各地银行间流动性趋紧，开发商贷款和个人住房贷款的门槛已经提高。

　　有消息显示，北京多家大行的房贷按揭回归基准利率，取消了原有的优惠政策。目前首套一手房的贷款多还有9折优惠，但是首套二手房贷款利率则没有任何优惠。除中行外，农行、建行、工行目前首套住房贷款按揭都一律按照基准利率执行，优惠也相继取消。

　　在其他城市，银行针对房地产开发和个人购房的贷款也都在收缩或者放缓。广州、深圳等地的商贷时间较过去延长，甚至有部分银行暂时停止了该项业务。

　　受到银行审批贷款以及放款时间延长的冲击，楼盘销售回款时间相应延长。为此，广州部分楼盘启动了优先针对一次性付款客户的销售策略。

　　广州一位准备购房的人士透露，自己在一家央企旗下广州的楼盘支付定金后，被告知公司将优先针对一次性付款客户销售，原因是公司近期资金压力大，急于回款。

　　资金面多方承压

　　事实上，开发商对于即将到来的资金压力已经做了一些准备。去年下半年以来，国际债券利率下降为开发商发债提供了较好机会，国内大部分拥有海外融资渠道的开发商都进行了债券类融资，并且一直持续到今年上半年。

　　中原地产统计数据显示，截至5月下旬，包括万科、恒大地产(03333.HK)、富力(富力又一城富力盛悦居)(02777.HK)、华润置地(橡树湾润景公馆)(01109.HK)等在内的十大标杆房企融资已达380亿元，与去年全年413亿元的融资额相近。

　　除了传统的借款和债券类融资，开发商在信托和私募品种方面的融资，也助推着行业杠杆的攀升。数据显示，截至2012年底，房地产信托余额总量6800多亿元，今年1~5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占信托总规模的29.85%，较去年全年21.83%的占比提升了8个百分点。

　　多样化的融资渠道，为开发商筹集资金分散资金风险提供保障，但随着市场上资金面的收紧，通过其他途径进入房地产开发领域的资金也将受到限制。

　　专家预计，作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖融资，一旦“钱紧”，众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。同时，资金面的紧张意味着开发商未来找钱的财务成本也将逐步攀升。

　　长江证券新发布的研究报告称，房地产行业面临国际国内资金面的两面夹击，资金成本将显著上升。“国际市场方面，QE3的结束预期导致外围市场利率抬升，国际资本回流美国，新兴市场面临热钱离场的困境;国内市场方面，李总理对信贷总量的表态直接导致银行间市场利率的飙升。预计下半年开发商的资金成本将提升，中小型的地产商的融资环境可能恶化。”

　　更为严峻的是，作为开发商资金来源的重要组成部分，销售回款也可能因为市场的下行而放缓。

　　今年5月以来，随着各大城市房价的攀升逐步脱离市场承接能力，加上近期银行提高个人购房贷款门槛，已经开始给开发商销售带来冲击。

　　国际评级机构穆迪发布报告称，虽然5月份中国房地产市场持续增长，但增速较4月有所减缓，并且这种放缓趋势会持续延续到未来几个月。

　　长江证券指出：“虽然本周依然有多家房企通过各种途径融通资金，但是结合目前宏观形势，我们认为房企依然面临巨大资金压力。”