国五条刺激二手房放量 房企后市策略存分歧

“国五条”细则出台半个月之后，威力仍在持续发酵。 

记者调查发现，为了赶在各地方版细则出台之前进行交易，北京(楼盘)、上海(楼盘)乃至杭州(楼盘)等城市都出现了购房者“突击”购房、过户的现象，各区房产交易中心一时爆棚。

依照惯例，每年3月被称为楼市成交的“小阳春”，经历2月份春节的低调成交后，房企往往期待3月份量价齐升。不过，伴随着“国五条”的重磅出击，房地产市场走入了重重迷雾之中。

二手房成交井喷

“我爱我家”市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期均价水平。

2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为房地产调控的“国五条”。3月1日，“国五条”细则出炉，其中引人关注的是转让房屋个人所得税“按转让所得的20%计征”这一条。由于担心房屋交易成本大幅上升，大量购房者开始了突击购房。

3月4日是“国五条”细则出炉后个工作日，上海浦东新区房产交易中心因为前来办理交易的人数众多，只得通宵办理审税过户。记者从一些中介公司了解到，许多购房交易都在“国五条”细则出台后迅速加快了速度，很多合同都是买卖双方紧急谈判，赶在夜里签订的。

由于买卖双方都担心未来突然多出一笔税费导致交易失败，想赶在“上海版细则”出台前的窗口期快速成交、过户。因而在价格上双方都比以往更容易让步，一些房产中介在这一周内业绩好得惊人。

数据显示，3月4日至10日，上海全市商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比前周上涨20.7%，成交均价为20477元/平方米，环比前周下跌20.2%。30万平方米的成交面积，创造了近36周的高成交纪录。

一位开发商则向记者表示，30万平方米的单周成交量已经差不多相当于上海正常时期一个季度的成交量。

克而瑞上海事业部项目总监付琦告诉记者，如果保持这一状况，上海一个月成交量就将达到120万平方米。而近年来上海单月成交的高纪录出现在2011年1月，也只有105万平方米。

北京的二手房市场一样热火朝天。“我爱我家”市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期均价水平，商品住宅(不含保障房)网签18171套，比2012年同期上涨244.5%，成交量创9年以来同期新高。中原地产研究部统计数据认为，二手房主要成交量是已经达成买卖合同或者基本意向，为了避免税费影响的交易。此外，在二手房成交量上涨同时，租金同比增幅5%。

同样的情形已经在全国蔓延。3月12日，中原集团研究中心监测的6大城市数据显示，3月4日至10日，6城市二手住宅成交面积约为301万平方米，占2012年以来月度成交高值的5成多，创2012年以来的周成交量新高，环比上升约71%。从城市分布看，除成都外，北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津(楼盘)等城市单周成交量均创2012年以来新高。

上海版细则或不再加码

开发商猜测，上海的“国五条细则”对于个人转让自用5年以上、并且是家庭生活住房的所得税，或继续免征个人所得税。

二手房市场的火爆，也带热了新楼盘销售。

“3月份以来，楼盘的成交量的确出现一定增幅，购买人群主要是以前观望的人，占比达10%，出现增长一方面是3月楼市常规反弹季节，另一方面受到国五条政策的影响，近销售人员接待多的就是购房者咨询政策对房价的影响。”深圳一家房地产企业负责人告诉记者。

不过同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策层面对于价格的影响预期在3~6个月，因此商品住宅的价格在全国范围内，尤其是3~4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。

短期销售火爆的背后，市场其实在等待“另一只靴子”——“国五条”地方细则的落地。

一位上海民营房企高管告诉记者，开发商们猜测，对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得继续免征个人所得税，这一条可能在上海版细则中继续明确。

 

此前上海市委书记韩正谈及“国五条”细则时公开表示，房地产调控是通过调控抑制房价过快上涨，首先打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的刚性需求。 

在业内人士看来，上海购房者不必对“国五条”细则过于担心。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向记者解释说，细则表述中“按规定应征收的个人所得税”，其实依据的是2006年国家税务总局的“规定”，也就意味着：对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

杨红旭告诉记者，就“国家版细则”来看，对于上海来说，税收方面没有新的加码，只是执行力度上更加严格了。

对此，记者致电上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元，询问“上海版细则”的出台情况，他向记者表示正在开会，随后挂断了电话。

房企策略随机而变

开发商因为“国五条”纷纷改变了后市的销售策略，一部分将开盘时间提前，希望资金落袋为安；另外一部分则将今年的推盘速度放缓。

在业内人士看来，“国五条”核心内容依然是通过限购和限贷稳定房价。其中，再度提到限购扩容，“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。”

事实上，早在2011年第四季度，温家宝总理就曾多次提到稳定房价的要求，并把完善稳定房价工作责任制作为考核标准，只是当时仅有个别三四线城市有跟进政策，多数城市虽然也采取了一些措施，但是并未对房价起到稳定作用。

“结合当前市场再度出现过热征兆的现实，防止房价过快上涨或将被真正落实。”易居研究院分析师严跃进说。

而部分开发商也因担心“国五条”会改变一些购房者的购买预期，纷纷改变了销售策略。

上海上投置业房地产有限公司董事长卓建良告诉记者，因为“国五条”细则主要针对的是二手房，开发商总体上对新楼盘的预期偏乐观。然而，那些在松江、嘉定等上海远郊有项目的开发商们，也不敢轻易将希望寄托在未来。由于项目体量大，近期成交活跃，为了尽早回笼资金，一些开发商将开盘时间提前，如将原定五月开盘的楼盘提前到三月开盘，希望资金落袋为安。

与上海相反， 广州一位房地产开发商则表示，相比2012年，2013年的推盘速度有所放缓。“因为政府对市场价格有控制，房企在推盘的时候要综合考量，一般一个大盘，既含有高价房也包括低价房，推盘的时候可以把高价格和低价格一起预售，这样总体价格会达到政府限定的标准，但是对于一些小盘来说，如果只有高价房，一旦价格超过政府限定的价格，只能采取降价，与其降价出售，还不如放慢推盘速度。”

无独有偶，北京房地产市场新盘入市也放慢脚步。“我爱我家”集团副总裁胡景晖告诉记者，按照原计划2013年3月份将有38个项目兑现开盘，但是现在看来，很多将会大打折扣。“加上政策预期不明朗，购房者观望氛围浓厚，一旦项目开盘价格上涨，将会面临较大的销售风险，预计未来1~2个月内新房交易均价还会维持22000元/平方米的水平，很难出现暴涨情况。”

严跃进认为，在此背景下，房企在两类市场上未来存在机会，一是刚需型住宅市场难以受到“国五条”的影响，特别是中小户型的刚需产品可以避开政策覆盖范围，甚至可以说新政会促进刚需产品销售。二是面对新政，各大房企逐渐开始看好商业地产市场。“开发商可以通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼现金。”