三国争霸 房地产业整合时代开启

     万科一家独大的时代，正成为过去。
 

2012年12月21日，保利地产销售额突破千亿大关，成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后，中海地产、恒大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。
 

随着保利突入千亿，中国地产业开启了一个新时代——千亿时代，同时也开启了中国房地产业整合、洗牌的时代。
 

在这个时代，房地产行业集中度持续提高，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。而2012年，中国内地销售金额超过或接近500亿元的房企约10家，超过300亿元的将近20家，而超过或接近100亿元的则有40家。
 

这也是一个巨头争霸的时代，上市房企中，万科、保利、中海综合能力为突出，恒大发展模式相对单一，除了规模，尚不具备明显优势。因此，下一个时代的争霸，将主要在万科、中海和保利之间进行。
 

千亿军团
 

2012年12月21日，保利地产的签约额突破千亿，成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业，同比增速超过36%。
 

数据显示，2012年前11个月，中海地产累计实现房地产销售额1059亿港元，至此，中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。而1000亿目标还是年中在800亿目标上调后的数字。
 

恒大地产公布的数据则显示，2012年1—11月实现合约销售额846.3亿元，提前完成年初制定的800亿元合约销售目标。
 

抛开恒大，单就规模而言，在保利、中海两大巨头中，保利将对万科构成直接的威胁。
 

以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。
 

在经历了前几年的急速扩张后，保利的盈利能力也在逐步提高。
 

数据显示，保利地产2012年1—11月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元，同比分别增长35.3%和24.8%，此外，保利地产各专业公司2012年1—11月共实现营业收入157亿元，利润总额5.75亿元，同比分别增长43%和6%，为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。
 

2012年前三季度，万科完成结算面积393.4万方，452.3亿元，同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算，合作项目结算占比提升，万科三季度净利润率为11%，较中报降1.2%。
 

合作开发在协助万科扩大规模的同时，也对万科的盈利能力造成了不小影响。
 

发展潜力
 

在万科、保利和中海三巨头中，保利业务布局为合理，产业链也为完善。
 

2012年上半年，保利地产多元化经营实现较大突破，完成了商业管理公司的组建，实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建;正式成立养老地产公司，稳步推进养老地产项目试点;房地产基金管理规模进一步扩大。
 

截至目前，保利地产商业地产销售额接近150亿元，以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过36亿元。对于大型商业，保利地产则以自持为主。
 

保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，早已延伸至酒店、商场、综合体，乃至商业地产的模式——会展。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、酒店、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中，保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿元，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。
 

中海的商业地产起步较早，也逐步形成了规模。
 

资料显示，中海地产在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。
 

资料显示，2010年保利作为发起人，联合国内金融机构成立。保利地产持股40%。截至2012年11月底，其募集的资金总额已达到100亿元，悄然间，已发展成为国内大的地产基金。
 

中海地产在地产金融上也有布局，2010年3月17日中海与工银国际等发起成立了公司首只房地产基金。
 

万科也试图选择更为便捷和优化的资本通道。
 

2012年12月25日，万科发布公告称，正在筹划重大事项，为维护投资者利益，避免对股价造成影响，A、B股均自今日开市起同时停牌。有消息人士表示，此次万科涉及的重大事项为B股转H股。
 

另外，万科也于2012年7月完成了对香港上市的南联地产控股有限公司的收购。