今年7月以前项目不强制征收土地出让金
2006年颁布的“经适房购买五年后可上市”的规定面临政策实施期,武汉市较早的一批经适房已经满5年,根据《武汉市经济适用住房管理办法》,已符合上市交易条件。
武汉市房管局介绍,《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》(以下简称《规定》)已于今年7月出台,明确了经适房交易的具体细则,合同签约满五年可以上市转让,但如果上市时将经适房的土地性质由原来的“划拨”改为“出让”,则需要缴纳差价的七成作为土地出让金。
购买经适房不满五年,不得上市交易,购房人因特殊原因的确需要转让经适房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。经适房满五年上市转让的,政府也享有优先回购权。
合同满五年、办理两证才能交易
根据《武汉市经济适用住房管理办法》,经济适用住房产权为有限产权,不得出租、出借,自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。购得经济适用住房满五年的,购房人可转让经济适用住房。
由于一些经适房交房后没有立即办证,武汉市房管局强调,上市交易的“五年”期限以合同签订时间为准。根据《规定》,2012年7月前下达建设计划的经适房项目,其签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》等合同满5年,并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的经适房方可上市交易。
现有经适房上市交易不强征
经适房上市交易之所以不能参照商品房交易规定,是由于其土地使用性质为“划拨”,与一般商品房的“出让土地”不同。
而经适房上市,土地出让金征多少为关键。不过,相对于2012年以前的经适房项目,交易政策比较宽松。
《规定》中明确,2012年7月以前的经适房项目上市交易时,有两种方式可供选择,一种是按照相关规定缴纳土地收益金,土地使用权保留“划拨”性质,经适房交易与普通二手房交易流程和税费相同,交易时有一项土地收益金,按地段等级收费标准×土地分摊面积收取,一套房子也只有数百元钱。武汉市房管局称,土地性质保留“划拨”,并不影响该套房屋的使用功能。
如果交易时,将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”,则要按房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金,土地出让年限不超过70年。
对于今年7月份以后的经适房项目,上市交易时,必须按照房屋价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金,并签订个人土地出让合同,土地使用权由“划拨”变为“出让”。
武汉市房管局称,经适房是具有保障性质的房源,主要是为满足中低收入者的住房。因此,对2012年7月以后下达的经适房建设计划,将严格回归到“保障”轨道来。需要上市交易,就要严格变更土地性质,必须缴纳七成差价的土地出让金,实际上等于杜绝了经适房投资的可能。
不过,今年7月以后武汉并没有新立的经适房项目,现有的经适房上市交易均可以不强征土地出让金。
上市后变普通二手房
合同满5年取得两证的经适房再次上市,变成普通二手房,可以自由出租或转让,没有高限价,且任何人都可以买。
符合交易条件的经适房,可以通过中介进行交易。
记者在探访徐东丽华苑时,碰到了华明达房产的工作人员,该工作人员表示,丽华苑已经有经适房成功售出了,每平米大概7000元,装修好点的在7500元左右。但成功出售的房屋都保留了其原来“划拨土地“的性质,没有选择缴纳房屋市场价格与房屋原购置价格差百分之七十来变更土地性质为“出让”。
在实际交易中,假如土地性质为“划拨”,交易时有一项土地收益金,按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级,一级高,不到200元,四五级在100元以下;土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米,算下来只几百元钱。
而土地性质假如变为“出让”,以丽华苑为例,当初购买时为2700元/平方米,现在价格7000元/平方米,房屋面积60平方米,原购买总价为16.2万元,现总价为42万元,价差25.8万元,需要上缴土地出让金18.06万元,相对于卖方收益只有7.74万元。
经适房将逐渐淡出
从武汉市今年保障房建设计划看,10万套保障房建设任务,经适房只有6000套,占比不足一成。
截至今年,武汉持证家庭为6000户左右,但今年公开上市的房源只有3150套,经适房源整体偏紧。相比今年武汉开工6000套经适房,公租房却达2.5万套。
值得关注的是,从2008年起武汉市经适房申请的收入门槛就是824元,4年来物价上涨了不少,但经适房申请条件一直未作调整,是否意味着经适房将逐渐退出保障体系?公租房将成主流保障房?
武汉市房管局称,现在保障房大的方向是从产权式的经适房向租赁式的公租房、廉租房过渡,武汉市的经适房总的趋势是逐渐淡出,不再大幅扩大经适房保障面。
业内人士分析,全国保障房体系都在压缩经适房比例,经适房作为产权房,流动性差。经适房综合成本较高,户主经济状况改善,也很难腾退让给其他符合要求者,单套房源的保障只是一锤子买卖。