中国房地产市场 展开新一轮博弈

        张力军

        今年以来，尽管投资者对房地产政策局部放松充满期待，不少地方政府也频频试探中央对房地产宏观调控的底线，但中央政府明确表示，宏观调控政策不会放松，由此可见，新一轮房地产市场博弈开始了。

        首先，中央与地方政府间的博弈加剧。从地方政府看，虽然从理论上讲它们应该与中央政府一致，然而在实际操作过程中，他们必然要考虑本地方的利益。这是由于，我们国家的财政和税费是两级分开的，地产开发中必不可少的因素“土地”是国家的，出让土地使用权的大部分收入却归地方政府，而在开发过程中的税大部分则是归国税。这部分税费，相对于土地出让的费用是很少的。因此，地方政府在中央政府制定的框架下，必然希望大程度地满足地方的利益，以增加手中的资金，进行基础设施的建设。他们自然希望地产行业在可控的前提下越火越好，地价越高越好，地王越多越好。

        其次，消费者对开发商的“放血”不领情。他们认为，房价仍然降得不够。

        第三，限购政策与刚需间的争论不会停止。自从“新国八条”出台的那一天起，有关限购政策的争议就从未停止。反对的声浪主要来自两方房地产大佬及其代言人，以及经济领域专家。他们轮番发牢骚，与政府官员同台论战，“炮轰”限购政策，火药味十足。他们强力呼吁用市场调控手段取代限购政策，以实现房地产行业的“软着陆”。他们认为，目前中国的房地产业仍是经济的支柱型产业，如果房价大幅下挫，房地产行业“硬着陆”，与房地产相关的行业，如建材、纺织、家电业等，都将受到巨大影响。此外，房企的资金源——银行也将由于坏账受到影响，甚至连房地产抵押品也会拖银行的后腿，沦为负资产。

        后，房产税的扩大，因为动了既得利益者的“奶酪”而难以实现。上海、重庆已开始征收房产税，但效果与大家起初期待的不太一样。房产税效果不如预期，根本原因是计税方式问题。按照现行的计算征税方式，真正符合条件的征收对象并不多，税率也极低，几乎无法对地方政府财政收入及楼市调控造成实质上的影响。因此，征收个人住宅房产税的象征意义远大于实际意义。

        目前有多套房产的人大多是既得利益者，对政策的决策和执行都能产生很大影响。让这些人心甘情愿地交房产税，其难度可想而知。