房地产信托兑付风险当头 四大资管早已介入

四种路径解决风险

严厉的楼市调控给房地产行业带来风险，传导至信托业，主要体现在房地产信托兑付压力。在2011年，开发商通过信托融资体量庞大，不仅在今年将迎来房地产信托兑付高峰，甚至为以后更大兑付压力的到来“奠定基础”。

用益信托数据显示，2011年信托融资规模排名前三位的开发商是万达、万科和绿城，发行规模分别为71.76亿元、48.93亿元和47.085亿元，而在产品发行数量上，恒大地产和中国泛海以13款产品并列。

风险当头，不愿“坐以待毙”的开发商和信托公司纷纷各显其能，寻求解决路径。由AMC收购问题项目，即是路径之一。

中国国际金融有限公司认为，信托到期风险的解决方式主要有四种，在信托违约前，可以由开发商自行回款以及借新还旧，或者展期。其中，借新还旧主要是通过其他信托公司（或自身）新发信托，替换掉老信托资金，展期是将老信托期限延长，两者的前提都是项目本身的现金流情况仍然可覆盖，只是暂时处于偿还困境，而且后期信托的要求收益率也将明显上升。

在信托违约后，亦有两种解决路径，信托公司自有资金兜底以及资产管理公司或其他开发商收购。

中央的楼市调控政策没有放松迹象，而房地产销售市场情况亦不乐观，开发商资金链日趋紧张，因此，通过自行回款来解决房地产信托兑付风险难度加大。

而依赖借新还旧的路径已在市场上出现。在去年10月，四川信托发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，规模8亿元，预期收益率13.5%，接盘中融信托的“中融·青岛凯悦信托计划”。

一位信托公司人士对记者分析称，这种操作方式押注在预期之上，将风险后移，付出的代价却是更高的兑付成本，“实际上是以时间换空间，如果楼市情况继续低迷，这种方式无异于饮鸩止渴。”

AMC大显身手

对于即将到来的兑付风暴，嗅觉灵敏的AMC早已介入并寻找适合的机遇。

根据某资产管理公司人士估算，截止到目前，四家AMC收购的房地产信托规模在两三百亿元左右。

对于AMC接盘兑付困难的房地产信托项目，近日，中国信达资产管理股份有限公司（下称“中国信达”）董事会秘书张卫东在接受本报记者采访时表示，“目前信达资产没有大规模介入这种项目，也在观望市场上的机会，我们希望从公司的核心竞争力出发，从增加资产管理竞争力的角度出发，而不是茫然地进入这个领域。”

国泰君安分析师崔晓雁日前指出，信托公司出于自身风险角度考虑，也提前积极主动消化风险，具体措施如自觉暂停房地产业务、寻找资产管理公司收购问题项目、筹建房地产基金接盘等。

实际上，AMC似乎显得更为主动。有媒体报道称，四大资产管理公司近期均主动上门找信托公司洽谈接盘事宜。

“他们早就对这些项目虎视眈眈，并且他们擅长于收购不良资产，与房地产私募基金等其他机构相比，AMC有着更为雄厚的资金实力。”前述信托公司人士告诉本报记者。

除了资金和经验等优势，AMC介入此类项目，更多的是看重盈利空间。张卫东指出，AMC接盘是其商业模式，中国信达有收购不良资产的优势，并且旗下拥有上市地产公司——信达地产（600657.SH），“我们拥有专门经营房地产的人才，本身做房地产开发就需要项目和规模，如果总部能够接盘信托行业的房地产不良资产，盈利空间是非常大的。”

中金认为，在AMC接盘的路径中，抵押率是一项重要指标。报告称，项目出让给资产管理公司，信托公司退出，主要是针对抵押率较好的项目（比如<40%）。

在张卫东看来，信托公司大部分的产品在质量上没有问题，“可能就是暂时的流动性问题，过了这关就没有什么问题了，目前此类项目抵押率很低，这种情况下如果AMC能够进入，应该说是一个很好的盈利机会和模式。”