房价由哪些构成？看完这篇，秒懂房价难跌的原因！

面对越来越高昂的房价，你有没有过一个这样的疑问：房价里有多少是造价，多少是税费。

房价可能是中国买房人最熟悉的陌生人。

简单的来说可以套用这样一个计算公式

房价=土地+开发成本+开发费用+税费+利润

如果我们对这个公式进一步拆解，那么这个公式会被拓展为

房价=土地（前期开工+建安+配套）+（销售+财务+办公+不可遇见费用）+（营业税+所得税）+开发费用。

最近三年房企的房地成本不断提高，地产项目利润也被大幅压缩。

根据一些专业的数据报告显示综合实力前200的房企19年平均净利润为14%，与18年相比结束了上升趋势。

土地成本

土地成本通常包括：土地款、拆迁、安置、土地出让金和手续费。

开发商从政府手中拿地，通常有两种形式：

1. 招拍挂——政府通过正常拍卖，向社会有资质条件的开发商出让土地。

2. 勾地——开发商通过企业自身优势，促进当地发展，向其它有地房企洽谈。

关注楼市的朋友们一定听过楼面价这个概念

一幅地块的楼面价=土地成交总额÷总建筑面积，也就是摊到每一平米建筑面积时所需的土地成本。

大部分我们看到的住宅用地，都是通过招拍挂的方式出让的，房企竞拍次数越多，价格就越高，一块地因此有了溢价率的说法。

溢价率越高，说明房企拿地的意愿越强，也侧面证明了，这个板块的热度之高。

开发成本

这部分就是所谓造楼的成本，顺利拿地后就可以开始造楼了，具体包括前期准备工作，招募工程队施工，采购建筑材料，实施建筑工程，协助市政配套落地等。

前期的准备工作包括：地质勘探、文物勘探、总体规划设计、三通一平费用、围墙、定位放线、供水供电、雨水污水等。

建筑工程费用包括：建筑安装、材料设备采购（根据建筑层高费用依次上升，楼层越高费用越高）

市政配套费用包括：道路硬化、地下管线、街道绿化、河湖水系等公共配套设施费。

开发费用

开发费用可以细分为：管理、财务、销售和不可预见费用，合计占比约15%。

管理费用包括：办公、招待、差旅、员工工资

财务费用主要为：贷款利息

销售费用主要为：策划、销售、营销推广

最后预留小部分不可预见费用

税费

房企所有税费大约占销售收入的10%，主要涉及营业税、土地增值税、房产税、印花税、契税等13个种类。

不同城市的税费缴纳比例也会有差别。

利润

一个房地产项目的销售收入减去前面提到的各类成本费用，最后剩余的就是利润。

这样结合项目得体量看，利润还是非常可观的。但是当下，利润率数据则有被改写的可能，拿地成本逐年上涨，导致土地成本基本占售价的一半，也就是说10万一平的房子，光其中土地成本就到达五万了。

房价就是这样起来的，当一块土地的土地成本较高的话，房价必然不会低，当然也可以通过土地价格来预估房价。