还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人？

　　房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

　　如果购房者遇到房产证办不下来，该怎么办呢?今天小编就来跟您分享一下相关知识。
 

　　造成房产证迟延办理的原因分析：
 

　　1、开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延。
 

　　2、购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延。
 

　　3、房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。
 

　　开发商的原因造成迟延办证，要承担什么责任呢?
 

　　1、《城市房地产开发经营条例》明确规定，开发商协助购房人办理过户登记手续，并提供必要的证明文件。开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由抗辩非属于开发商一方原因，要求免责的，不应支持。
 

　　2、房产开发商取得权属登记证是办证的前提，在取得权属登记证之前的迟延时间应归责于开发商。办备测绘、权属登记之后，开发商应及时向业主披露具备办证条件的情况，通知业主向自己缴交其他的办证资料，否则应承担违约责任。
 

　　拖办房产证，应该怎么算违约金呢?
 

　　合同是双方的合意，所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定，那么业主就可以按合同的约定要求违约金，追究发展商的违约责任。不过，如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。
 

　　计算违约金的起算日期分三种情况
 

　　，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
 

　　第二，若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
 

　　第三，若标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
 

　　没有房产证的房子怎么交易?
 

　　情况一：刚交了首付款，还没有办按揭
 

　　这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程简单，也是风险小的一种情况了。
 

　　情况二：正在还房贷，还没有交房
 

　　这种情况就比较复杂了，风险也高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买(卖)房子，主要有两种方式可供选择。
 

　　方式一：直接更名
 

　　流程：
 

　　1、卖方将银行的贷款还清
 

　　2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同
 

　　3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续
 

　　4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案
 

　　注意事项：
 

　　1、房子必须还清银行贷款
 

　　2、更名必须取得开发商的同意
 

　　3、买方不能再按揭了，必须全款购买
 

　　这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
 

　　其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
 

　　方式二：双方约定等房产证下来再过户
 

　　双方可以先签一份协议，约定首付款项，以及过户时间(房产证下来就立即过户)，预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。
 

　　第二种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
 

　　包括：
 

　　个人所得税：总房款的1%
 

　　契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
 

　　(契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)
 

　　营业税：5.55%
 

　　第二种方式的优点是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。
 

　　建议
 

　　1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
 

　　2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
 

　　3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
 

　　4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
 

　　相关知识哪些房子没有产权证?
 

　　1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
 

　　2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
 

　　3、未取得规划审批的楼盘
 

　　4、私自变更规划的楼盘
 

　　5、私自改变土地用途的楼盘
 

　　6、土地产权存在纠纷
 

　　7、没有销售许可证又无产权证的房屋
 

　　8、未经验收或验收不合格的房屋
 

　　9、土地或房屋未解除抵押的
 

　　10、开发商未交纳相关税费的
 

　　11、土地、房屋被有关部门司法查封

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