投资商铺回报怎么算？如何才能稳赚不赔？

 

　　神马投资稳定?回报稳健?
 

　　神马投资理财项目不仅保值?还可以增值?
 

　　神马投资可以号称“零风险”?
 

　　……
 

　　这些问题都会困扰着，因为手头宽裕，大伙估计都在想着如何可以“钱生钱”。但在这个连黄金都在一直跌价的年头，咱们买神马可以保证稳赚不赔呢?买理财产品吧，风险低的收益少，看不上;收益高的必然又带来高风险……是不是大家都同小编一样纠结呢?
 

         是啊，近论坛里有人求介绍商铺，竟然还有人对“众筹”感兴趣， 而对于这种民间的非法集资性质的活动 ，小蜜一向都是深恶痛绝的，因此小编还是劝劝大家，若真的对股市没信心，觉得理财产品不靠谱，那咱还是买个铺子吧，投资不动产，至少咱也不会亏，不是?


 
 

　　但投资商铺回报率可没有想象中的那么高，也有不少人在这方面栽过跟头，比如小编一朋友，当年买了号称XX成熟大社区的楼盘商铺， 也让他大呼上当，“收益太少了，感觉还不定投!”
 

　　那么，投资商铺究竟有哪些注意事项呢?如何投资商铺才能稳赚不赔呢？

　　

        首先，让咱们了解一下商铺有哪些种类?

 

　　商铺主要分为临街商铺、社区型商铺、写字楼等几个类型，各有其利弊。
 

　　写字楼：市场资源比较稀缺，市场供应量有限，市场长期走势看好，适合中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。
 

　　社区商铺：是住宅社区内的商铺，包括内铺和外铺，其经营对象主要是住宅社区及附近固定居民，多为便利店、药店、美容美发店等便民服务业态。社区先期商铺准入门槛一般比较低，其价格往往处于低位，投资风险也相对较小。不少投资专家也表示，有社区人口的支持，社区商铺较易出租或转让，回报相对稳定。
 

　　临街店铺：投资者将拥有的控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行业态调整。此外，在投资临街店的过程中，投资回报率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。目前，大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况普遍火爆，临近学校的店面更是一铺难求。因此，对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大于大型商场内的店面。
 

       然后，咱们就来分析投资商铺注意事项

　　一、确定商铺的投资价值
 

　　怎么确定商铺是否具备可投资性呢?
 

　　随着大量商业地产项目的面市，人们对不同种类的商铺表现出了不同的态度。曾经，综合商业项目商铺销售火爆，专业市场的商铺也销售看好。与此同时，大量商场产权商铺的管理难、招商难等问题的出现，使得投资者更加青睐商业街商铺。对于90%的投资者来说，商业街商铺风险小、易出租、产权明晰、实用率高，成为他们的对象。商业街商铺“有天有地”，不受时间和季节的限制，经营更自由、更灵活，也更顺合了人们自古就有的“逛街”习惯。虽然如此，但并不是每个商业街商铺都能成活，一般来说，城市中心区的商业街商铺成功机率较大，边缘区的商业街商铺成功机率较小。
 

　　回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，但投资商铺决不能盲目追求位置。
 

　　购买商铺的客户很多都是出于投资的目的，租金状况和售价应该是直接挂钩的。然而事实上，有些商铺的售价已过高，租金根本不足以支撑。
 

　　如果小客户以高价购买了商铺，那必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。
 

　　投资者应该量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外，还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
 

　　二、购买前这几个问题要想清
 

　　要考虑自己想购买商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或者商业街的商铺就与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了自己购买商铺的形态后，就要潜心分析这一方面的情况，不要什么都一把抓。
 

　　第二要考虑自己想购买商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。
 

　　第三要考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺本身价值的提升。
 

　　第四要充分考虑自己想购买商铺所在地是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地带。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺都有各自的投资价值，也都有各自的投资风险，种种情况客户应该引起足够的重视。
 

　　第五要考虑所购商铺的后期经营管理。作为商用物业，商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善，不仅不会出现大家常说的“一铺养三代”的旺景，反而会出现“三代养一铺”的悲凉。这里的经营管理，也不仅仅是单个商户的经营管理，更多的是整个商场的经营管理。
 

　　所以，在购买商铺前，除了对商铺所在商场周边的商业配套和区位优势的考虑之外，应该更多地了解一下这个商铺所在商场后期的经营管理状况，看有没有专业的经营管理公司来经营管理。如果没有专业的经营管理公司来运作，再好的商铺也有可能会被荒废掉。
 

　　三、检查其开发商五证是否齐全
 

　　步关键走好后，接下来就需要认真检查开发商的相关证件是否齐全，所售商品房是否合法销售，从法律角度讲，这和自身利益息息相关。
 

　　尤其是合法销售的证明件 ——预售证，预售证的取得也是表明开发商已具备合法销售资格，因此一定要检查清楚预售证是否和开发商名字相符，预售证是否存在作假行为，不过现在开发商只要能够取得预售证，当地房管局网站都会及时公布信息，因此确保万一，好登陆相关网站查看。这里也建议买家们好购买取得预售证的商铺。
 

　　四、谨慎签订购买商铺买卖合同
 

　　这里重点强调在签订商铺买卖合同有关公摊面积、返租承诺、贷款风险等需要注意的事项。其中商铺不同于普通住宅，一般情况下其公摊面积在30%左右，甚至更多多。
 

　　因此在签订合同时一定要选择以面积计价方式为主的，并且在合同另加条款里写明有关公摊面积的细则;而返租承诺也是时下很多业主们乐意的选择之一，因避免自己亲自打理的麻烦，但由于需要和开发商合作，因此在签订返祖合同时，一定要将返祖的详细条款认真核对清楚，以防开发商从中作梗。
 

　　后任何投资都是有风险的，更不用说房产投资，尤其是贷款上面，因此除了需要根据自己的经济实力选择合适的贷款方式外，好咨询投资专家给予理性的建议。
 

　　五、购买商铺注意其产权问题
 

　　购买商铺因其涉及资金巨大，因此产权问题是重中之重，尤其是独立产权的商铺投资者是完完全全具有处置权，无论自己打理，交付开发商打理，还是自营。
 

　　不过因近来整顿房地产市场，而小产权也被炒的如火如荼，其中小产权商铺笔者认为是值得投资者们警惕的，由于小产权不被国家认可，不具备完全产权，因此好投资时了解清楚产权性质是什么。　
　

       那么问题来了，如何挑选具价值的商铺?
 

　　挑铺要素一：地段人气商气全靠地段
 

　　“地段、地段、还是地段”，地产大亨李嘉诚的“地段说”，对于缺少投资经验的投资者来说，永远是值得信任的。地段，无疑是投资商业地产的重要衡量标准。好的地段为商铺聚集大量的人气商气。地段，直接影响投资回报率，因此，投资者除了要考虑价格外，地段也是一个非常重要的参考因素。
 

　　挑铺要素二：业态选对业态才有价值
 

　　除了地段，投资者还需要对商铺的发展方向、业态做出科学的判断和规划。选对业态，不仅能为商铺带来非常大的经营效益，也可提升商铺的租金收益。
 

　　挑铺要素三：未来预期只买对的不嫌贵的
 

　　商铺不是越便宜越值得投资，而应该根据区域商铺市场情况、项目所有商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。投资专家认为，在买铺阶段，商铺的价格往往很难体现其未来真正的价值，要不高估要不就是低估。因此真正的商铺投资高手其实很少过问价格，而更多的是评估商铺的未来预期。只有投资者在买铺之前对这个商铺的未来发展有了非常清晰的判断，并坚持“只买对的，不嫌贵的”投资思路，才可能挑选到适合自己的投资商铺。
 

　　挑铺要素四：开发商品牌跟随大牌但不盲信
 

　　商铺是否值得购买，除要看商铺本身的价值外，还要选择开发商的品牌，以确保自己的资金安全。首先，实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。其次，长期从事商业地产开发的品牌开发商，都有成熟的合作伙伴以及商铺运营的整体思路或模式，能更大程度地保证投资者的收益。

 

 

　　商铺投资地产回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资投资地产地产中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供参考使用。(特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。)
 

　　(1)年投资回报率一次性购买：公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/(购买房屋总价+契税+印花税)
 

　　按揭贷款：公式：(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12/(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)
 

　　注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。
 

　　(2)投资回收期一次性付款：计算公式：(购买房屋总价+契税+印花税)/(税后月租金-每月物业管理费)×12
 

　　按揭贷款：计算公式：(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)/(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12
 

　　注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

 

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