买了抵押房 合同解除可要求过错方支付违约金

　　梁女士：今年初的时候，经某房屋中介公司介绍，我与张先生签订了一份房屋买卖合同，双方约定，张先生将住房出售给我，总价款为146万元，合同生效之日我向他支付46万元，余款100万元在登记时付清。若双方有一方违约，则需向守约方支付违约金2万元。后房屋在办理权属登记过程中发现，该房屋已在银行办理了抵押贷款100万元。我多次找他协商，要求办理解押。张先生均表示无法办理。后来我要求解除合同退还已支付房款，张先生表示同意，但是我要求他按照合同约定赔偿我违约金2万元，他表示不能接受，请问我有没有理由向其要违约金?

　　王律师：根据你的陈述，张先生已先行将标的房屋抵押给了商业银行，该行为可能导致原告无法获得房屋所有权，导致合同无法正常履行，其行为构成根本性违约。你已经向张先生支付了46万元购房款，根据相关法律的规定，你有权要求其赔偿你的损失。双方在合同中约定，一方构成违约，则需向守约方支付2万元违约金。该合同约定是双方在合同订立之时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定，依据当事人意思自治原则，应当是合法有效的。依据《高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法百一十四条第二款的规定处理”。所以你要求张先生支付合同约定的违约金于法有据，应当予以支持。

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