楼市产品"乱花迷人眼" 买房谨防五大陷阱

　　近年来，人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地，毕竟房地产市场是商品化市场，而购房者又非个个都是“专业选手”，“闯”误区，“蹦”陷阱，“牺牲者”不在少数。在诚信还没有成为市场准则的时候，要谨防购置房产中的陷阱。
 

　　陷阱之一：售楼书
 

　　如何“读懂”售楼书中的潜台词，是购房者需要掌握的技巧。
 

　　电脑制图技术的发展使开发商在制作售楼书时越来越“随心所欲”，在楼盘的全景效果图上，生活商业配套设施、景观布置清晰可见，然而实际上整个小区的配套设施的跟进要视小区的整体销售状况，而这些后期工程的进度不是开发商所能决定的。
 

　　为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”;把刚刚主体完工说成是旺地旺销;把尚有大量空置的房屋说成是“热销空前”、“硕果仅存”••••••无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。
 

　　陷阱之二：沙盘模型
 

　　去售楼部看房，相信没有几个人有幸能看到小区实景，见的多的是或漂亮、或简洁、或精致、或豪华的楼盘沙盘图。看着美轮美奂的沙盘图加上售哥售姐的海侃，也许你已经开始掏钱付房款了。
 

　　很多人常常根据沙盘图很难定位到自己看中的房子上。其实不然，首先从沙盘图可以确定该楼层梯户比及所选户型朝向;其次通过房子所在楼栋与周边楼栋位置可以确定所选户型是不真正南北通透，哪里可能会被挡光，观看社区景观视野如何等等购房者关心的问题。
 

　　其实，沙盘上的设计往往要比实际社区规划稀疏很多，同时也会给人高绿化率的假象。这时购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致，哪些有哪些没有，购房合同里如何标注。
 

　　有时你还会发现沙盘上，项目周边很多地方空着没有注释，那是因为从沙盘美观方面考虑，开发商担心电厂、加油站、垃圾处理厂等会影响到项目整体品质，所以在沙盘上将其通通“隐身”了。
 

　　所以看懂沙盘之后，还要去项目地实地考察，特别注意项目周边的电厂、垃圾处理厂、加油站等单位的具体位置，以及它们距离项目远近情况。
 

　　陷阱之三：价格术语
 

　　起价、均价、限价、特惠价、清盘价，让你根本搞不清什么价。
 

　　“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等差而价位也低的那套房，大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，许多房地产广告打出的起价给人一种低的印象，以诱惑消费者，但若一打听很可能这个档次的早已售完了，只有更高价位的了。
 

　　“均价”也大同小异。还有的只打出“高价”，也就是“限价”，但实际上与低价相差无几，但以上相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。
 

　　据业内人士分析观察，大多数被相对低的价位吸引来的购房者在对楼房、朝向、户型结构等进行了挑挑选选之后，其后的购入价格会超越所谓的“起价”和“均价”很多，其价格差往往也会让购房者产生一种花大钱、住好房的心理感受，尝到甜头的房地产营销商们总是乐用此招。
 

　　陷阱之四：补充协议
 

　　按照有关规定，只有房屋土地管理局印制的统一的内、外销商品房预售/出售示范合同文本才是合法的合同文本，因此开发商与购房者签订的正式合同的内容一般比较公允，但几乎每一个开发商在与你签商品房预售契约时，都会同时发给一个“补充协议”。
 

　　而实际上，这个“补充协议”的内容几乎只对发展商一方有好处。开发商凭借其专业优势，往往通过制定补充协议来减轻或免除自己在合同中应付的责任，将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，大限度地减轻卖方的责任。
 

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　　陷阱之五：规划配套缩水
 

　　事件：李先生被广告吸引，来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他买下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。
 

　　专家介绍，部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。 专家提醒说，把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。
 

　　许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。 专家提醒说，对配套设施的约定要明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把会所等相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。