一个外地人眼中的赤壁楼市

2013年02月27日 15:41 小编：赤壁房网|0 点击：3112

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        在我眼中，房地产市场其实大同小异，不可能说北京、上海、武汉的楼市才是真正的房地产市场，赤壁就不是了，它们之间的区别仅仅只是发展阶段不同罢了。随着经济水平地不断提高，城市规模地不断拓展，城市化进程地不断深入，赤壁房地产市场终会发展成熟，步入一线城市的后尘。

        2012年，在中央严格控制打击楼市投资、投机行为之时，各地楼市都在经历煎熬与挣扎的低迷之中，但赤壁楼市却保持着异常强势的劲头，与一二线城市呈现了鲜明对比。那么是什么推动了去年赤壁楼市的强势突起？又是什么原因导致了宏观调控在赤壁市场失灵，逆市而涨呢？

        我认为，供应量地激增，是导致去年楼市强势爆发的根本因素。在市场经济条件下，商品价格地变动是由商品的供需关系决定的。2012年赤壁市销售面积也达到了47.7万方（仅市区），成交量创造市场新高。而导致市场迅猛发展的关键因素就是供应量地激增彻底激发了市场需求地释放，特别是潜在市场需求。就好比，以前要买个东西，找了几遍都没有，即使有也都不满意，那你肯定就不会将就了（更何况是买房子这种大事），如今，一下冒出三五种供你选择，而且还是物美价廉，作为购买者来说能不高兴吗。在你买了之后，你邻居看到了，过来一打听，觉得也还不错，回家一合计很合算，赶紧通知在外工作的子女，一家人筹钱也买下来。需求及潜在需求就这么被带出来了。

        供应量增加不一定就等于销售量上涨，导致销售量（也就是需求量）上涨当然还需要其他因素的影响，比如收入水平提高，项目品质提高，营销推广地引导以及为重要的——价格持续快速上涨对购买心理的影响。2012年促使赤壁房价上涨的原因其实很简单——那就是供不应求。虽然供应量在全年增加不少，但仍然无法满足市场需求，更何况增加的供应量并不是一步释放到位，而是逐步分批推入市场的，这种分批释放造成的结果就是，市场在短期内永远处于供不应求的状态，而供不应求的结果就是价格上涨。也许有人会说，项目成本增加才是价格上涨的根本原因，虽然有一定的道理，但是，事实并非如此，有价无市的结果终还是会使价格回归理性。

        再来解释国家宏观调控为何会在赤壁市场失灵吧。国家的楼市调控政策主要制约的是投资及投机型需求，而赤壁市场上的购买行为主要是以刚性需求及改善型需求为主。说的专业点就是，刚需需求对于国家调控的需求弹性较小，而投资投机型需求的需求弹性较大。说的普通点就是，不管你国家再怎么调控，该买房子的人还是得买。

        接下来说说今年赤壁楼市的情况吧。从很早以前，身边的朋友就不断问我相同的问题，“什么时候该出手买房了？”说真的，我不知道，毕竟我也只是一个普通人，没有掐指一算的本事，就连我自己也曾失手过。我自己的房子，早开盘的时候是4980元/㎡，我没买，而到出手的时候房价已经到了5300元/㎡多，但当然这个楼盘现在已经高于5800元/㎡了，还算没亏。

        虽然没法给买房人具体意见，但是对今年楼市走势还是说说自己的一些看法吧。先从大环境说起，预计2013年宏观经济环境与过去一年不会有太大变化，而且2012年年底的中央经济工作会议就明确定调“稳中求进”，对房地产行业的调控不会放松。这基本决定了房地产行业在未来一年不可能出现大规模爆发，更不可能出现09-10年的疯狂局面。但反过来看，要楼市大规模降价的理由也不存在，楼市很可能会出现胶着状态（对于一二线城市而言，则是一种延续胶着的状态），这一点我会在后面讲到。

        然而，在这样一个大背景下仍然存在很大的不确定性，特别货币政策地微调。从2010年第二季度起，国家GDP已经连续10个季度同比下滑，截止2012年第三季度，GDP增长率已经降至7.7%（第四季度为7.8%，略有回升）。同时CPI、PPI在2012年12月份同比增长分别降至2.5%、-1.9%（因为翘尾因素，都略有上升），一系列数据表明，当前中央经济工作的重点已经由“防过热”变为“稳增长”。这也给货币调控手段提供更大空间，比如央行已经在去年连续两次分别下调存准率及存贷款利率。但需要保持清醒的是，货币政策地放宽，并不意味着市场环境将全面复苏，特别是对房地产行业而言更是如此，只要政府不放松针对房地产行业的限购限贷政策，即使市场上的流动性增加，对楼市也不会有太多利好。

        再说到赤壁楼市吧，从供应方面来说，一边是大量开工项目将在今年入市，另外受到去年火爆楼市地影响，各个开发商都加快了开放节奏，抢在今年入市，所以说，今年赤壁的供应量只增不减。从需求方面来说，经过了一年的非理性购房，客户也在慢慢成熟，变得更加理性，客户在关心产品及价格的同时，也会开始着重关注项目品质、居住环境及物业服务等等。这种变化将对市场产生重要影响，首先对项目提出更高的要求，需要各个开发商精心打造自己的项目，提高项目品质；其次客户的这种理性表现在购买行为上就是一种“观望”，会充分比较，充分等待，只到完全满意为止。另外由于赤壁楼市仍然以刚需需求及改善型需求为主，因此受到调控影响的可能性不大。综合供需两方面因素，2013年赤壁房地产市场供应量仍将继续增加，而需求方面由于客户理性加强而造成的“观望”情绪，终将导致市场无法延续去年的火爆，转而进入僵持阶段，甚至有出现暗降的可能。

        另外单纯从价格因素考虑，价格进入僵持阶段，上下浮动的可能性非常高。一方面是项目成本不断高涨，决定了房价不可能出现大幅下滑；另一方面是购房者对房价的承受范围，特别是去年一年来快速上涨的房价也在大限度地挑战购房者的承受底线，也使得价格上涨的空间愈加狭小。

        可能会有人说我的论调有点悲观，其实从长远来说，我是非常乐观的。中国经济假如不能找到新的经济增长点来替代房地产行业的支柱地位（至少到现在还没有看到任何希望，唯有寄托于“李总理”新型城镇化政府执政理念，可是从过去改革发展经验来看，一旦涉及城市化进程，总都离不开房地产行业），那么房地产行业必将会迎来下一波暴涨。或者换一句话说，在中国你买房还真不会亏的。