近来，有关赤壁楼市的话题总能频遭热议，涉楼贴一个比一个火爆。在我看来，这无非是民众的一种担心、忧虑、焦燥心理和开发商偷笑、忐忑、造势心态的表现。发贴、跟贴不泛真知灼见，但理据层面的东西却嫌不足，仍难以令人信服。不免热闹过后，犹心存疑虑而不知所措。本楼也曾凑过热闹，连发了两贴，意图用数据用来诠释赤壁楼市的火爆。或许是纯数字过于枯燥泛味，又没有鲜明的观点，贴子不温不火，便石沉了大海。不过，这并没有让我丧失窥视赤壁楼市火热现象的兴趣，而我又不想凭感觉空叹一番，便又搜来了一堆数据，不妨贴出来大家看看，也顺便说说个人肤见，传作引玉之砖，如何？
一、赤壁现有存量房估算～合105820套。
目前赤壁现有存量房的套数、面积究竟是多少，虽经反复搜寻，多方查证，仍很遗憾没有搜集到数据。倒是可用二个数据进行估算，一是论坛卧龙赤壁回贴：截止2010年年末，赤壁建成区面积约25平方公里，常住人口约26万（不含乡镇），城镇人口约30万；二是2010年赤壁市国民经济和社会发展统计公报：城市人均居住面积32.56平方米。取常住人口约26万，城市人均居住面积32.56平方米，可得存量房面积846.56万平方米。因八0、九0年代所建房大都偏小，取户均80平计，合105820套。
二、赤壁未来需要多少套房～总需求量36000-45000套。
〈一〉按总人口计算～年均需住房3600-4500套。
计算方法简列如下：以2010年为基数，城区人口26万，按户均3人计，当年实需房产86667套。前述己有存量房105820套，多出19153套。以城市化年均增18000人（9万/5-4人/户）计，年均需住房3600-4500套，约需2-3年消化存量房，而不需新建增量房。2-3年后，则年均需住房3600-4500套。当然，这一数据是指刚性需求量，未考虑婚房、改善性需求及一户多套的情况，不可机械理解。
〈二〉、按新增城市人口、婚房、改善性住房计算～年均需住房5862-6672套。
1、年婚房刚性需求：以全国平均数2.4 亿平米/城镇人口总计6.66 亿人计，年需93600平，按套均100平米计，折合936套。
2、新增城市人口刚性需求：丁小强曾称：咸宁市委、市政府对赤壁的发展高度重视、大力支持，要求我们力争到2015年城区人口达到35-40万人，城镇化率达到65%，建成中等城市。我们不说这个数据本身是矛盾的（2010年赤壁总人口52.06万，人口自然增长率为5.82‰，照此计算，2011～2015年逐年新增人口为3030、3047、3065、3083、3101，到2015年总人口为535926。若以城镇化率达到65%计，则城镇总人口为348352。假定乡镇人口4万保持不变，则城区人口仅为308352，不是35-40万；若城区人口要达到35-40万人，则仅城区化率就为65.31%，城镇化率应为72.77-82.1%），按2015年城区人口达到35万人计，将有9万人进城。以城市人均居住面积32.56平方米计，五年需要住房面积2938500平方米，平均年需587700平方米，折合5877套（户圴100平米），是以全国城镇人均住房面积27 平米，年新增城镇人口约需住宅2.1 亿平米计算所需80389.9平方米的7.31倍！显然，这一数据不符合赤壁人均面积、进城户均人口（第六次全国人口普查户均3.1人）的实情况，弃之不取，仍以新增城镇人口户均4-5人计，五年需要住房22500-18000套，平均每年需4500-3600套。
3、改善性住房需求：以全国平均数约3.4 亿平米/6.66亿人计，年需132600平米，折合1326套。
1、2、3项合计：5862-6672套。约需两年消化存量房，以后每年均需住房5862-6672套。
〈三〉、持续性估计～5-10年即达饱和量
2010年，赤壁总人口52.06万，按该年人口自然增长率为5.82‰计算，到2015年总人口为535926。估计当总人口达到55万将趋于稳定（自然增长、流进、流出）。不妨假定赤壁中等城市梦圆―城市化率高居80%，则城市人口将达44万。
1、以2010年为基数，从2011年起，未来将新增城市人口18万。仍按新增城市人口户均4-5人计，将需住房36000-45000套（未剔除未来城市自然增长人数约26万*5.82%=1513人将不需购房）。分别按前述年均需住房3600-4500套或年均需住房5862-6672套计，约8-12年或5-8年即达饱和。这没有未考虑存量房空置的19153套！
2、按城市总人口44万，户均3-4人计，住房总需求量110000-146667套，减去存量房105820套，仅需4180-40847套！前述年均需住房3600-4500套或年均需住房5862-6672套计，约1左右或1-7年即达饱和。
当然，上述所计数据仅是按实际需求量计算所得，并非依实际供应量得出。
三、2011-2012年新增住房数量。
这是一个应该轻而易举取得却未获得的数据！不过，我们仍然可以从统计、房管局、国土局网站上追寻其蛛丝马迹。
1、2010年赤壁市国民经济和社会发展统计公报：“城市人均居住面积32.56平方米，新开工房屋建筑施工面积11.0万平方米”， 可知2011年后仅此新开工房屋建筑的住房将新增折合1100套。
2、截止2012年11月11日，己售、在售楼盘65个，总套数22502套，可售套数6020套。这个数据应该是包括了2010年已售的部分，但难作区分。另外，房管局网站上的数据看不懂，列出来以资参考：
商品房统计
楼盘情况
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· 赤壁市商品房供应面积：514761.76 M²
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· 本年新增项目总建筑面积：594349.3 M²
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· 本年新增项目可售面积：117689.94 M²
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· 本年新增项目网上签约面积：115378.33 M²
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· 结转项目可售面积：397071.82 M²
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· 结转项目网上签约面积：1077161.73 M²
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供应与销售统计 商品房 住宅 商业用房 办公楼
今年销售统计 商品房 住宅 商业用房 办公楼
3、2012年4月1日至11月6日，赤壁出让商住用地面积达340329.27平米，可建房产建筑面积(土地面积×容积率)为1132411.56平米，按套均100平米计，合11324套，按套均90平米计，合12582套。
四、2011年城镇居民人均可支配收入14823元。
2010年赤壁市国民经济和社会发展统计公报：2010年，我市城镇居民人均可支配收入13330元，增长11.2%。按此增长率计算，2011年城镇居民人均可支配收入为14823元。
五、数据分析。
1、仅2010年存量房就有105820套，高于实际刚惟需求多达19153套，当年空置率18.1%。
2、从增量房数量看，新增待消化房量高达6020套，远高于每年需求量。
3、从与未来总需求量看，在售、在建、己取得开发土地可建房量己接近总需求量。
4、从房价收入比数量关系看，所谓房价收入比是指一个国家或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。一般说来，当房价收入比高于10时，居民的收入水平不足以负担高水平的房价，住房市场不具备健康发展的条件。当房价收入比在5左右时，存在着大量的有支付能力的住房需求，房地产市场进入黄金发展时期。当房价收入比小于3时，说明已进入高收入社会，住房问题已基本得到解决，房地产市场已度过了它的黄金时期，进入衰退期。据上海易居房地产研究院发布的新报告显示，从我国近十年来历史情况来看，全国房价收入比维持在6~7，可算作合理区间，低的2001年为6.12，高的2009年为8.03，2010年回落至7.76，2011年又回落至7.5。经济发达的东部城市，合理数值大于全国平均水平，大概为8~10。不妨取房价收入比值6～7计算，赤壁一套100平方米房子的合理房价为，城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/100平方米，即14823*3*（6～7）/100=2668～3113元/平方米。超出即为泡沫，可见，今年部分楼盘涨至3300～3800元/平方米，泡沫己显现，泡沫率达19,.15～30%。
5、从租售比数量关系看， “租售比”，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值或每个月的月租与房屋总价的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。即在正常市场情况下，买一套房要出租200--300个月即能收回全部投资，那么这个房子的投资就是划算的。如果租售比小于1:300，说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大，此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款，这时买房是不合算的；如果租售比大于1:200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。故国际上把1:300的租售比数值，设置为房地产泡沫的“国际警戒线”。 以赤壁100平米月租金500～800元，房地产泡沫的“国际警戒线” 1：300计，合理房价应为1500～2400元/平方米。超出即为泡沫，仍以今年部分楼盘涨至3300～3800元/平方米计，泡沫高达54.55～60.53%。
六、结论与建议。
1、赤壁房价以2600～3200为合理。目前部分楼盘房价偏高，未来涨幅趋缓。
2、总人口量决定总需求量。未来2～3年，或5年供需将趋平衡，并渐现泡和。房价趋稳并渐现拐点，回归合理（当以当年人均可支配收入测算）。
3、继续大规模卖地、开发，及投资购买将现“鄂尔多斯” 现象。
4、对持币观望，又终日担心在这轮房价暴涨中“踏空”的买房自住者而言，可选择自己满意的部分楼盘适时出手买房。同时，在自身支付能力有限，“强行”买房会影响家庭生活质量的买房者，不妨等待时机。必竟贷款要支付利息，存款或投资则有利息、红利。
后，以独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠在“中国金融安全高峰论坛暨‘蓝海密剑’第四届期货实盘大赛颁奖典礼”上的一段话来结束本文。“中国房地产是的大泡沫，房地产市场的黄金时代已过去，房价再大幅度上升的时代一去不复返。房地产的问题，只有在人口增长的地方房地产才有可能维持，就是一线城市。”
转自赤壁热线网友hhh333888
