董藩：不理顺房产关系 房产税不具备征收条件

        9月27日，中国房地产价值高峰论坛在北京隆重召开，本届论坛由腾讯房产、中国房地产业协会经营专业委员会，北京、广东、天津、重庆房地产业协会联合主办，论坛主题为“核心城市共建未来”，各城市房地产协会负责人和业内重量级专家共同探讨城市发展特点，关注城市价值内涵。以下为北京师范大学房地产研究中心主任、管理学院教授董藩演讲实录。

        董藩：谢谢，由于时间很短，我首先先谈一谈现在的问题。各位，限购是违法的，它违反了宪法的基本精神，因为宪法要保证我们交易自由，它违反了民法通则的基本规定，同样违反了合同法的规定，它违反了公法的规定，公法规定我们企业有经营自主权，这个产品是我生产的，只要不是毒品等等这样的违禁产品，我卖给谁，什么时间卖，卖多少价格，我公司自己说了它。它还违反了消费者权益保护法，我们只要有钱，买的不是保障品，也不是毒品，所以想买多少应该买多少。

        但是现在由于控制补助房价，被逼无奈采取了限购措施，这个措施同时是违反经济规律的，它未来的前途是怎么样的？未来的命运是怎么样的？刚出这个政策的时候，我在腾讯微博 上讲，我说警惕限购限贷政策长期化，当时任志强说它是暂时措施，实践证明，到那年年底取消，那么到那年年底果然没有取消，各位十八大之后会取消吗？很多人寄希望于新的政府取消这样一个政策，我认为不可能的。为什么呢？因为限购限贷的政策要取消，按照现在的情况来看，如果同时取消，经过半年到一年的消化，房价会重新恢复，至少一二线城市会全面上来，因为从长期来看，根本性的供求关系紧张没有解决。

        第二个，这样子它就不敢取消，只要取消就意味着调控的失败。虽然这个政策有问题，违反经济规律，但是我找到了合法的不违反经济规律的，把它替代了是不是就行了？这个可以，带来的问题是什么？他们永远找不到，为什么呢？因为现行制度内部存在着大量的矛盾和冲突，我们没有办法理顺。刚才提到了房产税的问题，后面可能还有人讲房产税，这个问题要展开讲，我可以讲六个小时，在这个问题上，我跟任志强应该说是有研究的，因为我们都抠了它很久，房产税在中国前途是光明的，道路是没有的，不要以为上海搞的是房产税，那根本不叫房产税，因为在中国从来就有一个词，挂羊头可以卖狗肉，房产税是什么呢？你们可以去查，如果想了解具体的内容，回到我的博客看我的文章，你根本就搞不了，方方面面的原因决定它搞不了。所以试也不要试，浪费资源，我们交那么多税，做些根本就做不了的事情，这个事情对我们来讲是不公平的，基本制度决定了这一切。

        限购限贷政策如果长期这么实施会导致什么？交易量下滑，影响到整个GDP的增长，影响到就业问题，导致大家的失业，影响到地方财政收入，威胁到社会稳定。因为调控是保稳定，但是调控的结果反而影响到稳定，就会取消。事实上，在前面几个月，差点临近解除这个点，到三月份已经有大量的人开始闹，他们要跳楼，要退房，GDP也在不断下滑，近GDP的下滑，一半的原因是由于打压房地产，这么持续打压房地产而导致的。

        国际上有些投行他们得出了和我相同的结论，因为毫无疑问这几年我们是靠房地产拉着带来增长，房地产基本贡献了GDP两个点左右的贡献，但是如果它往下回落一点点，对整个国民经济的打击就不是两个点的问题，很多人不了解这里面的关系，所以以为我们可以不靠房地产就能解决问题，我们不靠房地产的时候，我们水泥行业、钢铁行业等等行业都会完蛋，连盐业也不行，因为有很多化工原料是生产玻璃的一些辅料，当打压房地产的时候，建材不销好，建材不销好，建材不生产，建材不生产，这些盐业离得很远的行业都受到打击，但是没有人把这个事情解读情况，没有人给高领导人讲它们之间的道理。上次我演讲的时候，站出来一个记者问说打压房地产影响这个影响那个，影响烟吗？影响，买个房子高兴不，抽烟不，喝酒不，不买房子抽烟不，喝酒不，这都会影响。当然，这个行业有多大，我们严重低估了，现在我们在救市，我们希望经济增长恢复，但是我们不敢去碰房地产。各位，给你十万块钱贷款，你去干什么？你不会到饭店吃一顿，你不会买衣服，你会买车，给你五十万一百万贷款，你会买房子，毫无疑问，需求只能指向这两个行业。当然了，汽车在房地产面前是小弟弟，终没有房地产肯定是救不了中国的，这个话2008年我就说过，2009年就是靠房地产把中国经济拉起来的，2009年房地产7万亿，这个统计还有严重缺陷，农村建房、小产权房等等都没往里算，如果全算进去什么结果，毫无疑问，是房地产经济背着中国经济向前走，我们现在对它的认识还很有限。

        今年三月份的时候，GDP下滑得厉害，但是四月份之后，地方实在受不了了，开始松动，这一松动引发了需求，所以连续四个月交易量是比较大的，这样的话，缓和了这个局面，所以这个条件现在来看又不具备了。还有一个条件，限购限贷导致价格下滑，价格下滑导致退房潮出现，事实上在三月份的时候也出现了，上海万科的售楼处被砸了，杭州买房的人跑到楼顶上站着要跳楼，但是四月份接着房价要往回调了，站着楼顶上要往下跳的人都下来了，如果真要下滑两月，就会出大事，因为老百姓要求退房，但是开发商没有钱退出来，后发生激烈的冲突，后就发生流血事件，全国有这么多项目陆续出事，当陆续出事的时候，那个时候我们要不要坐下来研究该怎么办，那个时候就是我房价能涨能稳不能跌。

        打压房地产，这个政策短期之内我们认为还不能取消，因为找不到合适的办法，形势又没把大家逼到那个地步。但是我告诉大家，天气虽然还很热，但是随时会冷下来，我们市场也是，连续几个月爆发，但是交易量也可以随时下来，九月份事实上已经下滑了，因为以钢铁需求为代表的主流的需求已经释放得差不多了，所以大家不要因为天气热，就忘乎所以。过去有的大开发上出了事，就是因为过分看重市场，所以从这个问题上来讲，我们要有数，即使是十八大之后，某些方面仍然会严厉地打压，为啥？只要不打压，房价就上涨，房价一上涨就影响稳定，这是一个没有解的题，我想了很久解不开。所以我们不能把毛衣毛裤丢了，随时要找出来穿上，有位先生在家里找毛裤没找到，说我毛裤呢，夫人说我给我哥了，一会儿找毛衣，我毛衣呢？给我弟了，什么意思？不要丧失了生存的条件，所以这是我对开发商做的一个提醒。

        我们还有调整，调整包含很多内容，要调整心态，不要抱着2005年的心态做房地产，更不要抱着2009年的心态做房地产。咱们还要调整战略，没有战略走不远，还要调整商业模式，还要调整具体的对策，不调整肯定不行，因为市场随时反转，会变成买房市场。有位女士到警察局报案，我钱丢了，放哪儿丢了？不吱声，警察急了，快说，女士说我夹在胸罩里面丢了，警察说那么敏感的地方怎么丢了？女士说，谁知道他是掏钱呢。以后要想把人家的钱拿走，把你的东西卖出去，要让人家舒服，不舒服拿不走别人的钱，这是形势的变化。

        尽管如此，我还要告诉大家，房地产仍然是好的产业，十八大之后仍然是好的产业，因为形势看得很清楚，为什么？个，房地产是典型的资本密集型行业，能做资本密集型，不做技术密集型，能做技术密集型，不做劳动密集型，这是有原因的，我不展开讲。

        第二，房地产仍然处于上升期。我们按照产业周期来讲，有孕育期，有成长期，有上升期，房地产处于上升期，房地产还能走多少年？可能15年，20年有希望，所以不要轻易离开这个行业。2008年经济危机开始的时候，就有人撑不住了，南京有开发商受不了说什么呢？政府号召咱们养猪，咱们干脆养猪去吧，结果房地产没把你套住，猪却把你套得牢牢的，告诉你一个结论，政府打压什么你做什么，政府鼓励什么，你不做什么，房地产控制着整个产业链，它有无限的优势，我不展开讲，它和别的行业完全不同，房地产还是天然运作的行业，杠杆率比较高，拿一个亿的钱做十个亿的项目很普遍，一旦这个项目成功了，回报就比较好的，这也是一个行业发育的过程。

        房地产还有两重门槛，一重是资本的门槛，一重是关系，当然第二重是中国特色。房地产还有一个天然的特点，供应弹性小，需求弹性大，所以在决定定价过程当中，经常是对生产者有利，所以我们开发商提价过程当中，往往是能取得成功。

        房地产还有一个典型的特点，就是它的需求是无限扩张的，住房永远小于建房，你们说现在有多少人有房子？三室两室已经够住了，不对，未来像北京这样的大城市，中产阶级以上的人都希望有四百到五百平方米的房子，为什么？即使三口之家，只要他购买得起，他也希望功能齐全，三口之家至少每人一间卧室，如果考虑得多一点，还要有一间客房，父母来兄弟姊妹来，三口之家至少每人有一个书房，你这个要看连续剧，那个要学习，在一起能行吗？我们还要有两个厅，客厅、餐厅，我们还要有健身房，我们还要有茶室，你看一看加在一起是多少？这些对中产阶级来讲都是基本的功能，当这些功能都安排在一个房子里的时候，我们可以把现在郊区别墅的面积拿到城里来才能满足，所以这是一个过程，这个过程远远没有结束，包括别墅也不是现在的含义，将来别人一问你你家的别墅有多大？院子里能不能跑马，所以这个演化还没有结束，还是在上升的。房地产没有替代品，决定了它的需求是不可以拐弯的，跟别的需求是完全不一样的，当橘子涨价的时候，我可以买苹果，但是房子涨价的时候，你可以等一等看一看。

        另外打压会导致GDP下滑，失业率上升，我告诉你们一个数字，我近的观点很多人在骂我，但是他们不知道这背后的数据，地方财政收入当中，每收一百块钱，去年是60.1元来自卖地，前年是72.38元，过去的八年平均是50%，如果加上房地产开发的税和费就占到70%。所以告诉大家，在地方财政收入当中，花100块钱，有70块钱来自卖地和房地产开发和经营。好，不靠这个行业，要不要饿死？肯定是饿死的，尽管你可以说它有毛病，但是我们改变不了，这是现实，我们要尊重现实。

        房地产打压还会导致退房潮的出现，破坏社会秩序。打压还会导致保障房建设无法推进，保障房的钱来自卖地，来自房地产开发税和费，挣了钱去搞保障，当打压情况下，你卖不了地，卖不了地后面的开发和经营规模也会萎缩，这个时候地方政府本身开工都开不了，怎么可能为你盖保障房呢，所以不要相信地方政府的数字，在西方纯粹的保障房只是廉租房一个，在中国，我们官员们做了很多发明，他们把限价房，经济适用房统统算成了保障房，所以即使告诉你数字，那个数字也是有问题的。

        未来市场的动力在哪里？未来的市场仍然有很大的动力，很多很多，时间关系随便给大家提一提，个是大拆大建，按照今天的标准来看，以前的房子不节能，不环保，不配套，这些全部要拔掉，取决于一个指标，容积率，早期盖的普遍是低层，而早期盖的房恰恰位置特别好，适合把它改造出来建成高层，开发商就要算一笔账，我拆，一平方米能建几平方米，只要账能算过来，所以这项过程就能推动，尽管拆迁当中有困难，但事实上这个是有空间的，这是未来发展的一个大动力。

        第二，人口增长，还大约有2亿左右的人口增长空间，而且十年之内人口计划生育肯定是会调整的，这是房地产发展的一个推动力。

        还有城市化的问题，城市化达到了51.7%，但是这个数字对我们房地产来讲没有任何意义，为什么？我专门跟国家统计局的领导交流了，这个是把在城里待着的农民算上了城里人，你问问哪个民工，他是北京人吗？他说吗？他说我们是河北人，我们是河南人，为什么？只有在这里有了工作，有了住房，才能真正的叫城里人，所以城镇化对我们来讲还有非常大的意义。这样削掉十个点，也只有40%，当我们城市化率达到70%的时候，我们还有很长的路要走。

        还有家庭的裂变，这个演化的过程是不断缩小的过程，是家庭裂变的过程，比如一个夫妻两个孩子，分别到了研究生要结婚了，即使他们不生小孩，但是一个家庭裂变成三个家庭，这个创造大量的需求，估计全国平均2.5到2.6口人之间才能稳定下来，也就是说由现在的3.1到2.5，这个将释放大量的需求。

        还有生活方式的演化创造大量的需求，这个包含很多的内容，个是离婚率的上升，很多人不能住在一起了。过去还有观念问题等等方方面面都制约了我们这方面，现在不是了，很多人自由了，就分开，分开就不住在一起，很可能就要再买房。告诉你们一个数字，几年前我谈这个观点媒体骂了我很久，2007年北京结婚九万对，离婚四万对，去年全国离婚28.9万对，假设有三分之一的家庭需要重新买房子，也要准备出大概一百万套。

        第二个，大龄青年不结婚，32到34不结婚，过去跟父母在一块儿住，或者住在宿舍，他也不可能自己买房，今天大学毕业都十年以上了，在银行的帮助之下，自己买套房子很正常，在北京上海这样的城市，六套七套之间，就会有一套是不以结婚为目的的把这个房子买掉，甚至还有很多人将来不想结婚，他基本上是自己住了一套。还有过去结婚跟父母在一块儿住几年，事后要分家，现在这种情况基本不存在了，因为婆媳关系，过去婆媳对骂的情况经常出现，如果他们不住在一起，两个月见一面，装两个小时谁都能装出来，所以大家不会再在一起住。过去养老是把父母接到自己家里来，倒出一间房给他住，现在怎么办？中产阶级以上的家庭都是给他再买一套，为什么？因为除了摩擦之外，还有很多决定了不能在一起，比如说生活习惯的问题，比如你晚上要看球，要看奥运会，球都凌晨两点才演，奥运会演到凌晨四点，你忘了他在这里了，一说好球，一下把父母吓醒了，心脏病犯了行吗？你凌晨四点睡觉了，父母起来了，房子不隔音，你能睡着觉？现在有别墅的人全是像你们这样的精英人才，或者说是有相当权力的人，但是这些人都很忙，六点到九点要陪人吃饭，之后还要陪人唱歌，凌晨回家以后你还能睡觉吗？所以郊区要买别墅，买了以后发现没法住，所以富人就是郊区有别墅，城里有豪宅，郊区的别墅请保姆住着看房子，其实我们很多富人坚决改善他们的生活条件，当你还贷款的时候，他坐在他们阳台上摇椅上看着大好阳光，隔三差五打个电话，王总，你这个房子太大了，什么意思？你看能不能让我老公也来，过两天再打电话，王总，我有点事想跟你说，什么事？不好意思说，说吧，我近回家孩子都不认识我了，我一直在纠结，我是回家带孩子还是继续给你看别墅，我把孩子接来，你给找个学校，随便什么学校都行等等，他创造的需求告诉你们，远远超过了人口增长和城市化，但是我们很多人没想到，没想到的结果是啥？老觉得这个市场有泡沫，有泡沫，泡沫是传说中的鬼，都有说，其实是不存在的，所以未来还有非常大的发展空间，道理我没时间跟大家讲。但是一方面要打压，另一方面成长没有结束，结论是什么？颠簸中前行，未来房地产发展的轨迹就是这样的，所以房地产要锻炼一种能力，抗颠簸中能力。谢谢大家！