公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层都有公摊。公摊面积越大,得房率就越低,反之,则越高。公摊面积越小,意味着购房者需要投入的额外成本越小。户型、套内面积、公共设施的数量以及建筑本身的规模等,都会对公摊面积带来影响。
公摊面积多少才合理?
公摊面积与非公摊面积分别有哪些?
1.公摊面积
电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共同墙体。
2.非公摊
仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。
公摊面积怎么算?
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=公摊系数×套内建筑面积
公摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)
套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
注意口令:外墙隔墙量中线,套内墙体全计算;阳台区分封闭否,封闭全算未封半。
公摊面积一般有多大?
根据《住宅设计规范》,住宅类别不同,公摊比率不同:7层以下住宅公摊率为7%-12%;7-11层住宅公摊率为10%-16%;12-33层住宅公摊率为14%-24%;别墅类的房子公摊率为1%-8%。
需要注意的是:
1.同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大,但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。
2.点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,公摊面积也是不一样的。
3.公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。
如何规避公摊面积风险?
1.向开发商索取公开数据
2.索要建筑设计图,让建筑专业人士计算
3.在购房合同中约定具体公摊面积
《合同法》规定,开发商交房时,房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%,误差超过3%,多出的面积由开发商无偿赠送,少出的面积,由开发商负责赔偿业主,同时可选择退房。
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